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Bail commercial

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Le bail commercial est un contrat aux termes duquel un bailleur loue à un preneur, moyennant le versement d’un loyer, un immeuble au sein duquel ce dernier exploite un fonds à destination commerciale, industrielle ou artisanale. Il est soumis à un régime juridique pour partie d’ordre public auquel les parties ne peuvent déroger. Le bail commercial s’applique à un local clos et couvert et si l’exploitant du local peut justifier d’une clientèle et d’une autonomie de gestion.

Le preneur devra respecter la destination des locaux définie au bail (l’activité particulière qui pourra être exercée au sein des locaux). Le montant du loyer, fixé initialement librement entre les parties. Le loyer peut ensuite être faire l’objet d’une nouvelle fixation lors du renouvellement sur la base de la valeur locative ou être révisé de façon triennale, mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives ; les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC). Par ailleurs, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est désormais organisée par le décret Pinel du 3 novembre 2014.

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans (sauf baux de courte durée ou dérogatoires de deux ans soumis à conditions). Le bail peut prendre fin par la délivrance d’un congé (par voie d’huissier) à l’initiative du preneur à chaque fin de période triennale. Le locataire a droit au renouvellement du bail ; cette protection est parfois appelée « propriété commerciale ». 

Le bailleur qui refuserait le renouvellement du bail au preneur à l’arrivée du terme lui est débiteur d’une indemnité dont les critères de détermination sont légalement fixés.

Signalons enfin que le contrat de bail commercial échappe au champ d'application des dispositions prévues aux articles L.341-1 et L.341-2 du code de commerce : Cliquez ICI pour une analyse d'ensemble de ces textes.

 

Voir notamment sur ce sujet une sélection de décisions et nos commentaires :

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