Les clauses d’indexation ont pour objectif d’éviter une hausse trop brutale du montant des loyers. Cependant, l’évolution trop rapide de l’indice du coût de la construction a amené les preneurs à tenter d’obtenir la nullité des clauses d’indexation.
Les clauses d’indexation ont pour objectif d’éviter une hausse trop brutale du montant des loyers.
Cependant, l’évolution trop rapide de l’indice du coût de la construction a amené les preneurs à tenter d’obtenir la nullité des clauses d’indexation.
Les clauses d’indexation se référant à un indice de base fixe ont suscité de nombreuses divergences chez les auteurs et les juridictions depuis quelques années.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation était donc attendu, même s’il ne résout pas tous les points en suspens, ce qui amènera la Haute Juridiction à apporter d’autres précisions sur le sujet.
Dans la présente espèce, le bail avait été renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, notamment au titre du prix du loyer.
Le preneur, ayant cessé de s’acquitter des loyers, s’était vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il avait alors assigné son bailleur pour voir dire privée d’effet la clause d’indexation prévue au bail, le loyer ramené à son prix d’origine et subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire.
La Cour d’appel avait refusé de condamner la clause d’indexation estimant que celle-ci doit être considérée comme valide dès lors qu’elle n’a pas pour effet de créer une distorsion entre variation indiciaire et durée s’écoulant entre deux révisions.
La question portait donc sur la référence à un indice de base qui constitue ensuite un indice de référence fixe pour la mise en œuvre de l’indexation.
La Cour de cassation confirme la validité de la clause, relevant que la Cour d’appel a retenu que l’application de l’indice de référence n’a conduit à aucune distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée entre deux révisions.
La Cour de cassation ne tranche pas le débat dans la mesure où elle laisse aux juridictions du fond l’interprétation des clauses d’indexation.
Les juges du fond devront alors rechercher de manière souveraine l’intention des parties pour apprécier la validité ou non de la clause d’indexation.
Les clauses d’indexation devront donc attirer l’attention tant des preneurs que des bailleurs en amont, c’est-à-dire dès la signature des baux afin d’éviter autant que possible cette interprétation.
La Cour de cassation ne se prononce pas non plus sur le caractère d’ordre public de direction de l’article L.112-1 du code monétaire et financier qui répute non écrite toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.
La Cour de cassation censure néanmoins l’arrêt de la Cour d’appel sur un autre motif.
Le preneur avait pris l’initiative d’une procédure après avoir reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Les juges d’appel avaient retenu que le délai de trente jours prévu dans la clause résolutoire correspondait au mois calendaire imposé par l’article L.145-41 du code de commerce.
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce moyen de cassation, considérant qu’une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce qui sont d’ordre public.
La cassation intervenant sur ce point confirme à nouveau la nécessité d’être très vigilant dès la rédaction des contrats de baux et de respecter rigoureusement le délai d’un mois exigé par l’article L.145-41 du code de commerce.
Enfin, cet arrêt est également intéressant dans la mesure où il a refusé d’indemniser le preneur du fait des travaux de désamiantage réalisés dans les locaux, faute par le preneur de justifier d’un préjudice d’exploitation né des contraintes de désamiantage.
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