Révision du loyer en présence d’une clause d’échelle mobile

En présence d’une clause d’indexation, le loyer en vigueur étant le résultat de l’application de cette clause qui fait référence à l’indice du coût de la construction, à défaut d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n’y a pas lieu à révision du loyer.

La SNCF avait pris à bail, à effet du 2 février 2006, des locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux.

En 2010, elle sollicite la révision du loyer qui s’élevait après application de la clause d’échelle mobile, à la somme annuelle de 3.815.439 €. La SNCF propose que le loyer révisé soit fixé à la valeur locative, soit 3.256.335 € par an, puis saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé à cette somme.

Elle voit sa demande rejetée par les juges d’appel.

Cette solution est confirmée par la Cour de cassation qui relève qu’en présence dans le bail d’une clause d’indexation sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l’application de cette clause qui fait référence à un indice légal.

La Haute cour considère que la Cour d’appel a exactement décidé qu’à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n’y avait pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l’article L.145-38 du Code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l’article L.145-33 du même Code, la référence de principe à la valeur locative.

Cet arrêt s’inscrit dans la lignée d’un arrêt de principe de la Cour de cassation en date du 6 février 2008 qui avait admis la référence à la valeur locative lors de la révision triennale à la condition que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction.

Le loyer en cours qui constitue le loyer plancher est le loyer issu de la précédente révision et non le loyer d’origine.

Par conséquent, le loyer révisé sur le fondement de l’article L.145-38 du Code de commerce ne peut descendre à une valeur inférieure au loyer en cours – loyer plancher – et augmenter à une valeur supérieure à la variation de l’indice – loyer plafond.

Seule l’application de l’article L.145-39 du Code de commerce permettrait au preneur d’obtenir une baisse de loyer inférieure au loyer plancher, sous réserve que les conditions de sa mise en œuvre soient réunies, notamment la variation de plus de 25 % du loyer par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.