Du nouveau dans la relation tripartite entre syndicat des copropriétaires, bailleur et locataire en cas de troubles consécutifs à la mauvaise exécution travaux.
La Cour de cassation modifie le fondement de l’action d’un bailleur dont la responsabilité est recherchée par son locataire en raison d’un préjudice découlant de travaux votés par la copropriété dont dépendent les lieux loués, lesdits travaux ayant endommagé ou empêché leur exploitation. Le litige était classique et opposait, dans un centre commercial, un locataire, un copropriétaire bailleur de locaux commerciaux, et le syndicat des copropriétaires à l’origine de travaux réalisés sur les parties communes ayant entraîné la fermeture de l’exploitation commerciale.
L’article 9 alinéa 4 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 – art. 60 JORF 31 décembre 2006, dispose que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. »
Dans un arrêt de la 3ème Chambre civile du 14 janvier 2015 (pourvoi n°13-28.030) la Cour de cassation retient que le préjudice du bailleur résultant de l’obligation de réparer les troubles subis par son locataire, au titre des travaux réalisés sur les parties communes, décidés par l’assemblée générale des copropriétaires et affectant ses parties privatives, s’analyse en un préjudice personnel relevant de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour d’appel avait écarté cette solution au motif que le bailleur n’avait pas fait de demande d’indemnisation pour lui-même.
Elle avait néanmoins condamné le syndicat des copropriétaires à garantir le bailleur mais en estimant que le syndicat était responsable des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble dont il a la garde juridique au sens de l’article 1384 du Code civil.
La Cour d’appel est censurée.
La Cour de cassation considère que l’obligation du bailleur de réparer les troubles subis par son locataire du fait de travaux décidés par la copropriété sur les parties communes, affectant les parties privatives, ouvre droit à une indemnisation en vertu de l’article 9 de la loi de 1965 qui en devient le fondement, la Cour de cassation ayant spécifié que seules ces dispositions trouvent à s’appliquer.
Cette décision conduit à réviser le cas échéant les fondements soutenus dans les litiges en cours.
Elle est aussi l’occasion d’appeler l’attention sur les conséquences qui en découlent au titre de l’alinéa 5 de la loi de 1965 qui précise : « Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l’article 25, par le d de l’article 26 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. »
Les copropriétaires, dont la participation à l’indemnisation d’un locataire est ainsi prévue et quantifiée, par un texte, doivent être particulièrement attentifs aux assurances prises par le syndicat, lesquelles doivent couvrir ce risque dont l’importance n’est pas mesurable.
Ils doivent veiller aussi à l’adéquation des garanties et des contrats entre copropriétaires et locataires en particulier dans les centres commerciaux qui regroupent plusieurs locataires.
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