La créance du bailleur résultant de la résiliation du bail aux torts du preneur peut etre compensée avec la créance du preneur pour troubles de jouissance.
Un preneur de locaux commerciaux, subissant des infiltrations d’eau persistantes, a assigné en référé son bailleur afin d’obtenir la remise en état des locaux. L’affaire ayant été renvoyée au fond, chaque partie sollicitait la résiliation du bail aux torts de son co-contractant et le paiement de diverses sommes.
Les juges du fond ont estimé que le défaut de paiement des loyers était injustifié compte tenu de l’absence d’insalubrité des locaux, concluant à une créance de loyers au profit du bailleur.
Ce point est confirmé par la Cour de cassation. Les premiers juges ont également alloué des dommages et intérêts au preneur correspondant au montant des loyers impayés ainsi qu’à une indemnité complémentaire du fait de la résistance du bailleur à réaliser les travaux.
Les juges d’appel ont refusé de faire jouer la compensation considérant que seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l’indemnité qu’elle doit pour la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
La Cour de cassation casse l’arrêt dans sa partie relative à la liquidation des créances.
Au visa de l’article 1290 du code civil relatif à la compensation des dettes, elle affirme qu’il convenait de liquider par compensation la créance du bailleur résultant de la résiliation du bail aux torts du preneur avec la créance du preneur pour troubles de jouissance. La créance du bailleur est constituée des arriérés de loyer, malgré les troubles de jouissance. La créance du preneur est constituée par l’indemnisation des troubles de jouissance.
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