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La réglementation des villes européennes face à Airbnb

De nombreuses villes et capitales européennes, notamment Paris, ont mis en place un cadre juridique pour réglementer les activités d’Airbnb.

Ce qu’il faut retenir : De nombreuses villes et capitales européennes, notamment Paris, ont mis en place un cadre juridique pour réglementer les activités d’Airbnb.

Pour mémoire : Airbnb est une plateforme numérique sur laquelle des particuliers proposent des locations de logement de courte durée.

Airbnb et les sites de location concurrents sont accusés de priver les habitants d’appartements à louer de façon permanente, et donc de générer de la spéculation financière en faisant monter les prix des logements restant sur le marché.

Pour approfondir : Différentes villes et capitales européennes réglementent désormais la location de logements via  Airbnb.

  • Paris

Paris est le premier marché au monde pour Airbnb ; 50 000 logements parisiens sont offerts à la location par l’intermédiaire de la plateforme.

L’article L324-1-1 du Code du tourisme impose qu’un logement proposé à la location ou à la sous-location par l’intermédiaire d’une plateforme numérique ne soit pas loué plus de 120 jours par an lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur.

En outre, la location d’une résidence secondaire via Airbnb nécessite l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie pour modifier l'usage du logement en local destiné à la location touristique ; le loueur qui loue son logement tout en ne disposant pas d’une telle autorisation encourt une amende de 25 000 euros.

Toutefois, ces lois sont difficilement applicables ; les villes françaises n’ont pas les moyens de mettre en place des agents de contrôle. Ainsi, la mairie de Paris ne dispose que de 25 agents pour réaliser des contrôles.

Airbnb a proposé en février 2017 d’installer sur sa plate-forme une limite automatique à 120 nuitées pour les hôtes parisiens. Ce ne sera que si l’hôte a une autorisation des autorités pour louer son logement plus longtemps qu’il pourra décocher cette limite automatique. La mise en place de ce dispositif est en cours de discussions avec la ville de Paris. Il devrait faciliter les contrôles ; Airbnb indique qu’il transmettra à la mairie les contacts des hôtes qui louent plus de 120 nuits afin d'affiner les recherches de fraudes.

L'article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version issue de la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016 permet également aux grandes villes de contraindre les loueurs de logements utilisant des plates-formes numériques à se déclarer en mairie. Cet enregistrement doit permettre de vérifier que les locations sont bien de courte durée et n’excèdent pas la durée légale de location de 120 jours par an.

A ce jour, aucune ville française n’a mis en place cette procédure d’enregistrement.

En outre, depuis 2015, Airbnb collecte la taxe de séjour pour la ville de Paris. La plateforme calcule les taxes locales applicables et les prélève aux voyageurs au moment de la réservation ; elle se charge ensuite de remettre les taxes collectées aux autorités fiscales compétentes pour le compte des hôtes. En 2017, Airbnb collectera et reversera la taxe de séjour pour le compte des loueurs dans 50 communes françaises.

Enfin, la loi de finances rectificative 2016 a instauré une déclaration automatique au fisc par les plateformes en ligne telles qu’Airbnb des revenus de leurs utilisateurs. Cette déclaration automatique sera obligatoire à partir de 2019.

  • Amsterdam

A Amsterdam, comme en France, Airbnb collecte directement la taxe de séjour auprès des voyageurs.

En outre, Amsterdam interdit au locataire de sous-louer son appartement via Airbnb : seul le propriétaire est autorisé à proposer son logement sur une telle plateforme. En outre, le propriétaire ne peut donner son logement à location par l’intermédiaire de telles plateformes que pour une durée maximum de 60 jours par an.

En décembre 2016, Airbnb a conclu un accord avec la mairie d’Amsterdam ; la plate-forme a accepté de mettre en place une limite automatique à 60 nuitées. Au-delà de cette durée, les hôtes ne pourront plus publier d’annoncer sur la plateforme. Elle a également accepté d’introduire une limite de 4 hôtes par logement loué.

Amsterdam consacre un budget de 1 million d’euros à la recherche des appartements qui sont proposés à la location en violation de cette règlementation. En février 2017, Amsterdam a puni d’une amende de 300 000 euros un propriétaire qui n’avait pas respecté la règlementation limitant la location à 60 jours par an.

D’autres villes néerlandaises, notamment Rotterdam et La Haye, envisagent d’adopter des mesures similaires.

  • Berlin

En Allemagne, une loi récente (dénommée Zweckentfremdungsverbot), entrée en vigueur le 1er mai 2016,  interdit de louer un logement entier à la nuitée. Le loueur peut uniquement mettre en location une chambre du logement qu’il habite. 

Cette loi impose également au loueur de demander un permis à la mairie pour pouvoir proposer une pièce de leur appartement à la location sur une plateforme numérique. Berlin a indiqué que le nombre de licences accordées sera volontairement bas, en particulier dans les zones de forte demande de logements permanents.

Tout contrevenant risque une amende pouvant s’élever à 100 000 euros. Berlin fait invite également les habitants à se connecter à une page internet de la ville pour dénoncer anonymement tout appartement suspect.

Les propriétaires berlinois ont tenté de contester la loi devant les tribunaux ; toutefois, le tribunal administratif de Berlin l’a jugée conforme à la Constitution, et a affirmé qu’elle ne portait pas atteinte à la liberté du commerce.

Cette réglementation est également applicable dans les villes de Munich et Hambourg.

  • Barcelone

Les locations touristiques, notamment les locations par l’intermédiaire d’Airbnb, sont soumises à une réglementation stricte.

Les propriétaires doivent obtenir un permis auprès du Registre du Tourisme de Catalogne pour pouvoir louer leurs biens. En outre, en 2015, le Parlement de Catalogne a introduit une nouvelle loi imposant aux hôtes offrant un logement à la location via Airbnb de payer une taxe de 65 centimes d’euro par nuit et par personne à Barcelone, et de 45 centimes hors de la ville. De plus, Barcelone interdit d’offrir ou de donner en location un logement entier : au maximum deux chambres peuvent être louées, et le propriétaire doit résider dans l’appartement loué. Enfin, un logement ne peut être loué plus de 4 mois par an.

Fin 2015, la mairie de Barcelone a annoncé avoir infligé une amende de 30 000 euros à Airbnb pour avoir fait la publicité de logements qui n’étaient pas habilités à recevoir des touristes. Puis, en août 2016, la mairie de Barcelone a fermé 254 meublés, loués par l’intermédiaire d’Airbnb sans autorisation, et a imposé à chaque propriétaire une amende de 30.000 euros.

En novembre 2016, la ville de Barcelone a annoncé son intention d’infliger une nouvelle amende de 600 000 euros à Airbnb pour avoir offert à la location des appartements ne bénéficiant pas des autorisations nécessaires.

  • Dublin

Pour pouvoir offrir leur logement à la location sur Airbnb, les résidents du quartier du centre historique de Dublin, Temple Bar, doivent demander une autorisation pour un usage commercial de leur appartement. Cette réglementation est limitée à un quartier spécifique ; la mairie de Dublin n’envisage pas pour l’heure de la déployer  à travers la ville.

  • Lisbonne

La capitale portugaise a adopté des règles encourageantes à l’égard d’Airbnb. Ainsi, en avril 2016, la mairie de Lisbonne a signé un accord avec la plateforme ; les deux parties s’engagent à promouvoir de façon durable le partage de logements et le tourisme. Airbnb accepte également de collecter les taxes applicables auprès des hôtes, afin de les reverser ensuite à la ville de Lisbonne.

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