Garantie des vices cachés : limite à la liberté d’option entre action rédhibitoire et estimatoire

Cass. civ. 3ème, 25 juin 2014, pourvoi n°13-17.254

La garantie des vices cachés offre à l’acquéreur souhaitant s’en prévaloir, une option quant au choix de l’action qu’il souhaite intenter. Ce choix en principe libre peut par exception être contraint.

Les articles 1642-1 et 1643 du Code civil font peser sur le vendeur d’un immeuble à construire une garantie contre les vices cachés pouvant affecter le bien objet de la vente.

Dès qu’un vice caché vient à être révélé – et en l’absence de stipulations contraires –, l’acquéreur, sur le fondement de la garantie des vices cachés, dispose d’une option : (i) soit rendre le bien et se faire restituer le prix – action rédhibitoire –, (ii) soit conserver la propriété du bien mais une partie du prix de vente lui est reversée – action estimatoire.

L’article 1644 du Code civil prévoit que l’acquéreur est libre de choisir parmi ces deux actions.

Néanmoins, en fonction des circonstances, l’acheteur peut perdre cette possibilité d’option, notamment si le vice caché n’est pas assez grave pour justifier la résolution de la vente.

En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation ont découvert, postérieurement à leur aménagement, la dangerosité de l’insert de la cheminée et la non-conformité de l’installation électrique.

Ils ont alors assigné leur vendeur d’une action rédhibitoire à titre principal et d’une demande estimatoire à titre subsidiaire.

Rejetant le pourvoi des acquéreurs, la Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui a rejeté la demande en résolution de la vente mais a considéré que le désordre était suffisamment grave pour justifier une diminution de prix. Les acheteurs avaient occupé les lieux pendant deux années sans engager de travaux.

Seule l’action en restitution d’une partie du prix de vente pouvait être accueillie.

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