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Charges de copropriété et VEFA - Cass. civ. 3ème, 22 janvier 2014, pourvoi n°12-29.368

L’acquéreur de lots de copropriété en l’état futur d’achèvement n’est tenu au paiement des charges qu’à compter de l’achèvement des lots acquis par le vendeur.

Un maître d’ouvrage fait édifier un immeuble sur un terrain puis soumet le bâtiment au régime de la copropriété. Il procède ensuite à la vente par lots en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En février 1975, des époux ont acquis des lots dans cet immeuble dont la livraison était prévue en août 1975. Puis, la société venderesse est condamnée à délivrer les lots aux acquéreurs.

Le syndicat des copropriétés de la résidence a alors assigné les acquéreurs en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Dans une décision sévère, la Cour d’appel accueille la demande en déclarant qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès lors qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins, posant ainsi deux conditions cumulatives pour qu’un immeuble en VEFA soit soumis au statut de la copropriété.

L’arrêt d’appel considère que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du paiement des charges de copropriété.

Les acquéreurs ayant introduit un pourvoi, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel considérant que l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis. Les juges d’appel auraient dû rechercher si les lots étaient achevés à la date d’exigibilité des charges.

Il est vrai que dans le cadre d’une VEFA, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

Les juges du fond devront donc vérifier si les lots sont effectivement achevés à la date d’exigibilité des charges.

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