Obligations contractuelles du preneur et vétusté à la charge du bailleur – CA Paris, 15 janvier 2014, RG n°12/07845

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MILLIER-LEGRAND Chantal

Avocat

Une attention particulière est requise dès la signature du bail pour définir précisément les obligations relatives à l’entretien des locaux qui incombent soit au preneur, soit au bailleur.

L’obligation de délivrance du bailleur nourrit un contentieux constant.

Sur ce sujet également, une attention particulière est requise dès la signature du bail pour définir précisément les obligations relatives à l’entretien des locaux qui incombent soit au preneur, soit au bailleur.

Principale obligation pesant sur le bailleur, la délivrance de la chose louée permet au preneur d’exploiter les locaux conformément à l’activité convenue contractuellement. Cette obligation subsiste tout au long du bail.

Les bailleurs ont tenté de s’exonérer de leur obligation de délivrance par des clauses expresses qui tendent majoritairement et de plus en plus à être invalidées par la jurisprudence.

En l’espèce, le preneur exploitait un fonds de commerce de café-bar-restaurant et vins à emporter.

Le bail mettait à la charge du preneur l’obligation d’entretenir les lieux et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations, non seulement de réparations normales d’entretien mais également de celles de l’article 606 du code civil.

Considérant que le bailleur ne pouvait, par une clause précisant que le locataire prend les lieux en l’état, s’exonérer de son obligation de délivrance, ni mettre à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, le preneur a assigné le bailleur au motif qu’il n’aurait pas respecté son obligation de délivrance et se devait de remettre en état les locaux.

Par une interprétation de la clause du bail, la Cour d’appel rejette la demande du preneur, considérant que celui-ci ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour tous les travaux demandés.

Pour ce qui est des travaux relatifs aux sanitaires et au linteau de porte, ils entrent soit dans le cadre d’un entretien normal, soit dans le cadre des travaux de l’article 606 du code civil. Cependant, aucune stipulation contractuelle ne met à la charge du preneur les travaux liés à la vétusté.

Par conséquent, la Cour d’appel a estimé à juste titre que le locataire est fondé à demander la réalisation des travaux de réfection de plusieurs plafonds qui s’affaissent ; ce qui était établi par un procès-verbal de constat attestant du caractère vétuste des locaux.

Afin de contraindre le bailleur à s’exécuter, la décision fixe un délai de réalisation desdits travaux – dans les six mois de la signification de l’arrêt –  et assortit son injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

En l’espèce, le bail avait mis à la charge du preneur toutes les réparations d’entretien y compris les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil. En revanche, rien n’était prévu concernant les travaux résultant de la vétusté.

L’article 1755 du code civil exclut des réparations locatives, les réparations résultant de la vétusté de telle sorte que celles-ci, sans clause de transfert expresse au preneur, incombent au bailleur.

En l’espèce, aucune clause ne prévoyait que les réparations rendues nécessaires par la vétusté incombaient au preneur. Celui-ci était alors bien fondé à en demander la prise en charge par le bailleur.

Compte tenu des faits de l’espèce et du risque des désordres – affaissement du plafond et de poutrelles métalliques apparentes et rouillées – la décision de la Cour d’appel, bien que sévère envers le bailleur en imposant un délai strict et une astreinte, fait une juste application des clauses du bail.

L’autre argument développé par le preneur est en revanche rejeté par la Cour d’appel.

Le preneur avait fait dresser un certificat de mesurage faisant état d’une différence de 80 m² avec la superficie figurant au bail. A ce titre, il sollicitait une diminution et une restitution de loyers arguant d’une division du montant du loyer par le nombre de m² tel que précisé au bail.

Les juges d’appel considèrent que le preneur règle un loyer pour l’ensemble des locaux, rejetant sa demande de diminution de loyer.

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