Bail dérogatoire : bénéfice du bail commercial inapplicable en cas de congé – Cass. civ. 3ème, 5 juin 2013, pourvoi n°12-19.634

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MILLIER-LEGRAND Chantal

Avocat

A l’expiration du bail dérogatoire, si le preneur est laissé en possession, s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Un bailleur a consenti un bail dérogatoire à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005. Le bailleur délivre un congé par acte du 27 mai 2005. Le locataire se maintient dans les lieux.

Les parties entament des pourparlers afin de parvenir à la conclusion d’un bail commercial de droit commun.

Les négociations échouant, le preneur assigne le bailleur afin de se voir reconnaître le bénéfice d’un bail commercial.

Les juges du fond ont accueilli sa demande au motif qu’il s’était écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers et la date d’assignation du bailleur, retenant que l’inaction du bailleur est constitutive d’un accord tacite de celui-ci sur le maintien dans les lieux du preneur.

La Cour de cassation censure cette décision considérant que les juges du fond ont violé l’article L. 145-5 du code de commerce alors qu’ils ont constaté que le bailleur a délivré congé avant le terme du bail et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire.

L’article L. 145-5 du code de commerce prévoit qu’à l’expiration du bail dérogatoire, si le preneur reste et est laissé en possession, s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Le congé ainsi délivré par le bailleur avant le terme du bail dérogatoire interdit au preneur, resté dans les lieux au-delà de cette échéance, de revendiquer l’application du statut des baux commerciaux, excluant tout accord tacite sur le maintien dans les lieux.

 

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