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La faculté conventionnelle de rétractation de l’acquéreur professionnel

Cass. civ. 3ème, 5 décembre 2019, n°18-24.152, Publié au Bulletin

L’arrêt commenté retient que la faculté conventionnelle de rétractation de l’acquéreur professionnel est parfaitement valable. Ainsi, la Cour de cassation précise-t-elle, pour la première fois, que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.



Un bien immobilier est vendu à une société, qui décide finalement d’exercer la faculté de rétractation prévue au contrat, ainsi rédigée :

« Faculté de rétractation de l’acquéreur :

Conformément aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur, non professionnel de l’immobilier, pourra se rétracter à son seul gré, et sans avoir à fournir de justification, dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la notification du présent acte. Les parties mandatent expressément Maître F G à l’effet d’effectuer cette notification. En cas de rétractation dans ce délai, les présentes seront caduques et ne pourront recevoir aucune exécution, même partielle, et le dépositaire des fonds versés par l’acquéreur devra les restituer dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. En cas de pluralité d’acquéreurs […] La rétractation devra être adressée dans les formes prévues par l’article L 271-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation à Maître F G ».

Les vendeurs assignent la société acquéreur en paiement de la clause pénale, au motif que cet acquéreur ne pouvait valablement se rétracter compte tenu de sa qualité de « professionnel ».

Cet argument ne fonctionne, ni devant les juges du fond, ni devant la Cour de cassation.

En effet, la Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4 – chambre 1, 12 octobre 2018, n°16/22505) approuve les premiers juges d’avoir rejeté cette demande au motif que, malgré la qualité de professionnel de l’immobilier de l’acheteur, les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné, ensemble avec l’acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 précité à la société acquéreur :

« Si l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation institue un droit de rétractation au profit du seul acquéreur non professionnel d’un immeuble, et si l’extrait K bis de la société M… révèle un objet social caractéristique d’un professionnel de l’immobilier, ce qui aurait effectivement pu conduire les parties à écarter l’application à la SARL M… des dispositions en cause, il n’en demeure pas moins que les vendeurs ont sciemment accepté la clause négociée du contrat litigieux par laquelle elles ont donné, ensemble avec l’acquéreur, mandat exprès au notaire dépositaire pour notifier à la SARL M… le droit de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Les vendeurs (…) ne justifient pas davantage de conditions de négociation et de signature propres à établir qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat ».

Puis, le pourvoi formé contre cet arrêt confirmatif ne porte pas davantage. La Cour de cassation retient, par l’arrêt commenté, publié au Bulletin, que « (…) les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ».

La généralité des termes de cet attendu confère valeur de principe à la règle qu’il énonce.

A rapprocher : Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; v. aussi, A. PINÇON, Promesse de vente et rétractation : l’agent immobilier doit vérifier la signature sur le recommandé (Cass. civ. 3ème, 21 mars 2019, n°18-10.772)

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