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La mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail commercial

Cass. civ. 3ème, 21 décembre 2017, n°16-10.583

La clause résolutoire d’un bail commercial ne peut être mise en œuvre que par l’envoi d’un commandement délivré par huissier ; une simple lettre (même LRAR) ne suffit pas et toute clause contraire est réputée non-écrite.

Ce qu’il faut retenir : La clause résolutoire d’un bail commercial ne peut être mise en œuvre que par l’envoi d’un commandement délivré par huissier ; une simple lettre (même LRAR) ne suffit pas et toute clause contraire est réputée non-écrite.

Pour approfondir : Par acte du 9 juin 2000, une société a donné à bail un local commercial à une autre société, qui a elle-même sous loué la totalité des lieux.

Le bail commercial principal comprenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d’exécution ou un simple commandement de payer contenant la déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause et demeurée sans effet pendant ce délai. Au mois de novembre 2006, un litige a opposé la bailleresse et le locataire principal, qui a eu pour conséquence la fermeture permanente de la porte d’accès à l’immeuble, du mois de novembre 2006 jusqu’au mois d’août 2008.

Le 4 octobre 2007, le bailleur a adressé au locataire principal une mise en demeure de payer la dette échue et visant la clause résolutoire du bail commercial, ce par lettre recommandée avec avis de réception.

Ne pouvant accéder aux locaux, la société sous-locataire a assigné le locataire principal pour trouble de jouissance, tandis que le locataire principal a appelé son propre bailleur en intervention forcée. Dans ce cadre, le bailleur a demandé la constatation de la résiliation de plein droit du bail qu’il estimait survenue au terme du délai visé dans sa mise en demeure du 4 octobre 2007.

Les juges du fond ont constaté la résiliation du bail principal à l’issu du délai visé par cette mise en demeure.

La Haute juridiction a cassé l’arrêt d’appel au visa des articles L.145-41 et L.145-15 du Code de commerce en affirmant « Qu’en statuant ainsi, alors que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ».

En effet, en considérant que la mise en demeure de payer adressée à la société locataire remplissait les conditions légales dès lors qu’il en résultait une interpellation suffisante du débiteur, la Cour d’appel a méconnu :

  • l’article L.145-41 du Code de commerce qui impose un commandement délivré par huissier et non une simple lettre recommandée (« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ») ;
  • et l’article L.145-15 du même Code qui répute non-écrite toute clause contraire à l’article L145-41 (notamment).

A rapprocher : nouvel article 1224 du Code civil

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