Bail commercial : les travaux prescrits par l’Administration sont à la charge du bailleur

Cass. civ. 3ème, 1er décembre 2016, n°15-22.248

Dans le droit fil de sa jurisprudence, la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 1719 du Code civil relatif à l’obligation de délivrance du bailleur, que sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur commercial.

Ce qu’il faut retenir : Dans le droit fil de sa jurisprudence, la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 1719 du Code civil relatif à l’obligation de délivrance du bailleur, que sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur commercial.

Pour approfondir : Par acte du 15 juin 2006, Mme X a acquis, suite à la liquidation judiciaire de son précédent propriétaire, un fonds de commerce à destination d’hôtel restaurant comprenant un bail commercial consenti le 28 mars 2001 par les propriétaires de l’immeuble.

Par courrier du 24 juin 2008, la préfecture a informé Madame X que, suite à un avis défavorable de la commission de sécurité dont son établissement avait fait l’objet le 16 juin 2004, le maire avait pris un arrêté autorisant la poursuite de l’activité de l’hôtel restaurant sous réserve que divers travaux soient réalisés. Le 9 juillet 2009, le maire a pris un arrêté portant mise en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité de l’établissement et l’établissement a finalement fait l’objet d’une fermeture administrative par arrêté du 5 mars 2011.

Suite à cette fermeture administrative, la société de Madame X, preneur, a été placée en liquidation judiciaire. Le preneur a alors assigné le bailleur en réparation du préjudice consécutif à la perte de son fonds de commerce.

Au fond, la Cour d’appel a rejeté la demande du preneur, estimant que les travaux de mise aux normes étaient à la charge du preneur au regard du bail commercial qui stipulait que le locataire devait « satisfaire à la réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être recherché à ce sujet ».

Cette clause était reprise dans les différents actes de cession de fonds de commerce.

Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation dans lequel il faisait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance puisqu’il n’avait pas maintenu les locaux loués en conformité avec les normes de sécurité et d’hygiène applicables.

La Cour de cassation lui donne raison et casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1719 du Code civil qui dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ».

La Cour rappelle que « sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur » en vertu de l’obligation de délivrance du bailleur.

Cet arrêt s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle seule la volonté des parties formalisée dans une clause expresse permet de mettre les travaux prescrits par l’autorité administrative à la charge du preneur (déjà en ce sens : Cass. civ. 3ème, 22 avril 1980, n°78-13.301).

Ce principe a également donné lieu, ces derniers mois, à des décisions similaires s’agissant des travaux liés à la vétusté en principe à la charge du bailleur selon l’article 1755 du Code civil (voir en ce sens Cass. civ. 3ème, 8 septembre 2016, n°15-17.532 et Cass. civ. 3ème, 17 novembre 2016, n°15-18.345).

Il sera enfin rappelé que la liberté contractuelle des parties est désormais encadrée par le dispositif « Pinel » puisque l’article R145-35 du Code de commerce, applicable aux baux conclus à compter du 5 novembre 2014,  dispose désormais que les travaux de mise en conformité ne peuvent plus être imputés au preneur dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.

A rapprocher : Article 1719 du Code civil ; Article R145-35 du Code de commerce ; Cass. civ. 3ème, 22 avril 1980, n°78-13.301 ; Cass. civ. 3ème, 8 septembre 2016, n°15-17.532 ; Cass. civ. 3ème, 17 novembre 2016, n°15-18.345 ; CA Rouen, 10 novembre 2016, n°15/04196

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