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Odeurs nauséabondes constitutives d’un préjudice pour le preneur à bail - Cass. civ. 3ème, 9 avril 2013, pourvoi n°11-18.212

Du fait de la présence d’odeurs nauséabondes dans la salle de restaurant, caractérisant un trouble de jouissance dont le bailleur devait répondre, le preneur a subi une perte de clientèle et donc une perte d’exploitation.




La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts notables en matière de bail le 9 avril 2013.

En l’espèce, elle pose le principe selon lequel le preneur qui subit une perte d’exploitation en raison d’odeurs nauséabondes doit être indemnisé du préjudice subi. La Société Gica, bailleresse, a donné à bail à  l’EURL Marc Ituarte un local commercial à usage de restaurant, situé dans un immeuble en copropriété.

La présence d’odeurs nauséabondes dans la salle de restaurant constitutives de nombreux désagréments caractérisant un trouble de jouissance pour le preneur restaurateur, a conduit celui-ci à assigner la bailleresse en résiliation du bail et en indemnisation de son préjudice d’exploitation et de la perte de valeur du fonds.

La Société Gica a alors appelé en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, lequel a lui-même appelé en garantie son assureur, la Société AXA France.

La Cour d’appel de Toulouse a condamné :

  • la Société Gica à indemniser l’EURL Marc Ituarte au titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation subi ;
  • le Syndicat des copropriétaires à garantir la Société Gica ;
  • la Société AXA France à garantir le Syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui.

La Cour d’appel suivant le rapport de l’expert judiciaire, a évalué souverainement le montant du préjudice subi par le preneur à la somme de  50 000 €, correspondant à une perte de chance « totale » de réaliser un chiffre d’affaires comparable à celui obtenu par le précédent preneur.

La Cour considère que du fait de la présence d’odeurs nauséabondes dans la salle de restaurant, caractérisant un trouble de jouissance dont le bailleur devait répondre, le preneur a subi une perte de clientèle et donc une perte d’exploitation.

La Société AXA France forme un pourvoi en cassation, arguant que la réparation d’une chance perdue doit être mesurée à l’aune de celle-ci et ne peut jamais être égale à l’avantage qui aurait été procuré si cette chance s’était réalisée.

La Haute juridiction rejette le pourvoi formé par la compagnie d’assurances, jugeant que :

  • d’une part, « la cour d’appel, abstraction faite de la référence erronée mais surabondante à une perte de chance, a réparé un préjudice certain dont elle a souverainement évalué le montant » ;
  • d’autre part, « ayant retenu que la police d’assurance ne définissait ni les notions de défaut permanent d’entretien et de réparations indispensables à la sécurité, ni celle d’incurie de l’assuré dans la réparation d’entretien,la cour d’appel en a exactement déduit que la clause d’exclusion figurant à l’article 8, 3°) des conditions générales du contrat n’était ni formelle ni limitée et que la Société AXA France devait sa garantie».

Le preneur ayant subi une perte de clientèle et donc une perte d’exploitation, voit ainsi son préjudice réparé.

La Cour de cassation considère que la référence au titre de laquelle l’indemnité est allouée, c'est-à-dire la perte de chance, est erronée.

Force est de constater, malgré cette référence erronée, la volonté de la Cour de cassation à indemniser le preneur qui subissait un préjudice incontestable dans son exploitation.

L’intérêt de l’arrêt réside également :

  • d’une part, dans la condamnation du bailleur à indemniser le preneur,
  • et d’autre part, dans la garantie du bailleur par le Syndicat des copropriétaires qui devait faire le nécessaire afin de remédier à la persistance de l’émanation de ces odeurs pestilentielles.


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