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Délai d’action en diminution du prix dans le cadre de l’acquisition de lots de copropriété

Cass. civ. 3ème, 12 novembre 2015, pourvoi n°14-18.390

Une assignation en référé expertise aux fins de déterminer la surface réelle des lots de copropriété interrompt le délai d’action.

Ce qu’il faut retenir : Une assignation en référé expertise aux fins de déterminer la surface réelle des lots de copropriété interrompt le délai d’action.

Pour approfondir : La prescription est le moyen d’acquérir ou de se libérer d’un droit par l’écoulement d’un certain laps de temps. Le délai de forclusion est le laps de temps pendant lequel il est possible d’exercer une action en justice.

Dans les deux cas, une fois le délai écoulé, le justiciable ne peut plus revendiquer son droit en justice.

Néanmoins, ces délais ne sont pas totalement intangibles. En effet, l’assignation en référé en vue de la nomination d’un expert est susceptible d’agir sur le cours de la prescription et de la forclusion.

Selon la nature des délais, la saisine du juge des référés aura une incidence spécifique :

  • elle suspend le délai de prescription ;
     
  • elle interrompt le délai de forclusion.

La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru ; l'interruption efface le délai de prescription acquis, elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien.

En l’espèce, un acquéreur de lots de copropriété, souhaitant établir la surface de l’ensemble des lots acquis, saisit le juge des référés en vue d’une expertise au motif que les surfaces déclarées dans l’acte de vente ne correspondraient pas à la surface réelle des lots.

Par la suite, sur la base du rapport déposé par l’expert, l’acquéreur assigne son vendeur en diminution du prix de vente, plus d’un an après avoir acquis les biens.

La Cour d’appel a considéré que l’action introduite au fond plus d’un an après la signature de l’acte authentique était tardive ; la demande d’expertise n’ayant pas interrompu ou suspendu le délai prévu par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 au terme duquel l'action en diminution du prix d’un lot de copropriété doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de forclusion.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et fait ici application des règles précitées en jugeant que la saisine du juge des référés aux fins de désignation d’un expert équivaut à une citation en justice permettant d’interrompre le délai d’action en diminution du prix.

L’intérêt de la distinction entre forclusion et prescription repose principalement sur le point de départ de la reprise du délai après l’évènement l’ayant interrompu ou suspendu.

En effet, le délai de prescription recommence à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée, soit à compter du dépôt du rapport de l’expert.

Au contraire, lorsque les délais sont interrompus, ils recommencent à courir à compter de l'extinction de l'instance, c’est-à-dire du prononcé de l’ordonnance ayant désigné l’expert judicaire.

Aussi, en cas d’interruption des délais vous permettant d’exercer une action en justice, n’attendez pas les résultats de l’expertise pour saisir le juge du fond de vos demandes de réparation.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 12 novembre 2015, pourvoi n° 14-18.390

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