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Véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative et loi Carrez

Cass. civ. 3ème, 16 septembre 2015, pourvoi n°14-20.137

La superficie d’une véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, ne doit pas être prise en compte lors du mesurage Carrez en cas de vente de lots de copropriété.

Ce qu’il faut retenir : La superficie d’une véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, ne doit pas être prise en compte lors du mesurage Carrez en cas de vente de lots de copropriété.

Pour approfondir : Madame X. a vendu à Monsieur Y. plusieurs lots de copropriété.

Monsieur Y., faisant valoir que la superficie privative réelle du bien était inférieure de plus du vingtième à celle figurant à l’acte de vente, a assigné Madame X. en réduction du prix sur le fondement des dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article, d’ordre public, introduit par la loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996, oblige le vendeur à préciser à l’acquéreur la superficie des parties privatives vendues.

La Cour d’appel accueille la demande de Monsieur Y. au motif que la véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, avait été incluse à tort dans la surface privative figurant dans l’acte de vente.

Madame X. se pourvoit en cassation au motif que la différence constatée de plus du vingtième ne pouvait être imputée qu’à l’un des lots exclus du champ d’application du texte, rendant, par conséquent, sans fondement l’action de l’acquéreur.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme les motifs énoncés par la Cour d’appel, à savoir que, d’une part, la superficie d’une partie commune à usage privatif ne doit pas être incluse dans le calcul de la superficie des lots privatifs et, d’autre part, que le certificat de mesurage ne permettait pas d’attribuer à tel ou tel lot la différence de surface. L’action en réduction du prix est donc fondée. Cet arrêt, très motivé, rappelle une jurisprudence constante sur ce point en application de laquelle le droit de jouissance d’un copropriétaire sur une partie commune ne saurait être assimilé au droit de propriété. Partant, il doit être exclu du mesurage « Carrez ». Si ce raisonnement est relativement orthodoxe, on peut toutefois s’interroger sur le fait que la Cour de cassation qualifie habituellement le droit de jouissance sur une partie commune de « droit réel ». En effet, un droit réel ne peut être constitué sur son propre bien. Or, tout copropriétaire est propriétaire d’une quote-part des parties communes (article 1er de la loi n°65 du 10 juillet 1965), ce qui reviendrait à dire que l’on pourrait disposer d’un droit réel sur un bien dont on est déjà propriétaire…

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 6 juin 2007, pourvoi n°06-13.477

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