Exploitation d’un restaurant situé dans un lot privatif à usage mixte, commercial et d’habitation

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SIMON François-Luc

Avocat Associé-Gérant - Docteur en droit

Cass. Civ. 3ème., 24 mars 2015, pourvoi n°13-25.528, 296, Juris-Data n°2015-006562

N’a pas donné de base légale à sa décision la Cour d’appel qui ordonne la cessation d’exploitation d’un restaurant situé dans les parties privatives, sans constater que la nouvelle activité exercée au sein du lot litigieux causait un trouble à l’autre copropriétaire.

Dans cette affaire, la société Z…, en liquidation judiciaire ayant la société Erwan X… pour mandataire liquidateur, avait donné à bail commercial à la société Za les lots 1 et 5 d’un immeuble en copropriété, correspondant à un magasin et un appartement au rez-de-chaussée et un fournil et laboratoire au sous-sol ; la société L…, propriétaire des autres lots de l’immeuble, l’avait assignée en remise en état et interdiction d’exploiter le restaurant.

Pour accueillir cette demande, l’arrêt objet du pourvoi avait retenu que la société Z…, qui avait modifié l’activité commerciale exercée dans le lot 1, avait modifié l’affectation du lot, en ce que de local mixte, il était devenu exclusivement commercial ; que la nature de l’activité exercée entraînait une ouverture au public sensiblement différente de celle d’une boulangerie, tant dans les horaires d’ouverture que dans l’usage des lieux par les clients, que la contravention au règlement ne résultait pas de la violation de la clause d’habitation bourgeoise, qui ne concernait que les lots à usage exclusif d’habitation, mais de la modification de l’activité commerciale exercée dans le lot n° 1, entraînant une modification de la destination de l’immeuble.

Cette décision pouvait paraître critiquable dès lors que :

  • la seule constatation de la modification de la destination de l’immeuble ne suffit pas pour que le juge ordonne la cessation de l’activité qui entraîne cette modification, le juge devant également constater que cette modification cause effectivement un trouble au(x) copropriétaire(s) ;
  • en se contentant d’énoncer, dans des motifs abstraits et généraux, que la nature de l’activité exercée (restaurant) différait de celle d’une boulangerie, tant dans les horaires d’ouverture que dans l’usage des lieux par les clients, sans expliquer en quoi cela pouvait un constituer un trouble pour l’unique copropriétaire de l’immeuble;
  • la Cour d’appel avait privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au visa des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la Cour de cassation (Cass. Civ. 3ème., 24 Mars 2015, pourvoi n°13-25.528, 296, Juris-Data n°2015-006562, non encore publié sur Légifrance) retient qu’« en statuant ainsi, alors qu’elle constatait que le lot 1 était à usage mixte, commercial et d’habitation, et sans relever que la nouvelle activité exercée dans ce lot causait un trouble à la société L…, seule autre copropriétaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».


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