Révision de loyer et indice de référence fixe – Cass. civ. 3ème, 16 octobre 2013, pourvoi n°12-16.335

Cet arrêt de rejet, relatif aux clauses de révision des loyers comportant un indice dit « à base fixe », a de quoi attirer l’attention tant des bailleurs que des preneurs.

Cet arrêt de rejet, relatif aux clauses de révision des loyers comportant un indice dit « à base fixe », a de quoi attirer l’attention tant des bailleurs que des preneurs.

Un bail à usage professionnel, à effet du 1er juillet 1988, comportait une clause de révision du loyer ainsi rédigée : « Le loyer sera révisé chaque année le 1er juillet. Indice de référence : 4ème trimestre 1987. Valeur 890 ».

Au visa de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, selon lequel est réputée non écrite « toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision », le preneur soulevait le fait que la clause de révision devait être réputée non écrite.

Il prétendait que la clause, assise sur un indice à base fixe – indice du 4ème trimestre 1987 – conduisait à prendre en considération une période de révision supérieure à un an.

Il sollicitait ainsi le remboursement des sommes payées au titre de la révision du loyer.

La Cour de cassation valide la décision des juges du fond.

En l’espèce, l’ambigüité des termes de la clause rendait nécessaire une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation.

Les parties avaient convenu contractuellement de la révision du loyer chaque année à la date anniversaire du contrat, impliquant une évolution de l’indice sur douze mois. La référence à l’indice du 4ème trimestre 1987 n’est alors que l’illustration de cette volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu’à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider ainsi la durée de cette période avec celle de la durée d’évolution des indices retenus.

Les juges du fond comme la Cour de cassation valident ainsi la clause de révision considérant qu’elle n’a pas pour conséquence de créer une distorsion entre la variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions.

Par conséquent, les demandes d’annulation de la clause et de remboursement des sommes versées par le preneur au titre de l’indexation des loyers ont été rejetées.

La Cour d’appel a également retenu qu’en prévoyant une révision annuelle impérative, les parties avaient exprimé l’intention que l’indexation s’opère automatiquement chaque année le 1er juillet, date anniversaire du contrat, et qu’il résultait des chiffres non critiqués par le bailleur que le preneur avait déjà versé une certaine somme au titre des loyers pour la période considérée.

Ainsi, la mise en œuvre de la révision ne nécessitait pas une démarche du bailleur dès lors que le contrat prévoyait une révision annuelle impérative.

La spécificité des clauses d’indexation insérées dans les baux tient au fait que la modification s’opère automatiquement aux dates d’échéance préalablement fixées dans le bail, sans qu’il soit besoin de demander l’application de la clause et sans formalisme particulier. 

La clause d’indexation se distingue ainsi de la révision légale qui suppose le strict respect de formalités spécifiques.

Concernant le choix de la période d’indexation, la fréquence des indexations est libre (annuelle, biennale). Cependant, il est interdit de stipuler dans le bail que la variation de l’indice sera calculée sur une période supérieure à celle de la révision.

En l’espèce, la clause a été validée ; la durée de la période de révision correspondant à la durée d’évolution des indices prévus contractuellement.


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