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Garantie extrinsèque d’achèvement et obligation de vérification du notaire - Cass. Assemblée Plénière., 5 déc. 2014, n°13-19.674

L’assemblée plénière de la cour de cassation vient de rendre, le 5 décembre 2014, un arrêt important concernant l’obligation de vérification du notaire en présence d’une garantie extrinsèque d’achèvement.

L’assemblée plénière de la cour de cassation vient de rendre, le 5 décembre 2014, un arrêt important concernant l’obligation de vérification du notaire en présence d’une garantie extrinsèque d’achèvement.

Par acte notarié du 5 octobre 2007, des époux avaient fait l’acquisition d’un bien immobilier en l'état futur d'achèvement au moyen d'un emprunt. Le 11 juillet 2007, une garantie d'achèvement avait été consentie par une banque, selon contrat stipulant que les versements correspondant aux appels de fonds à mesure de l'exécution des travaux doivent, pour être libératoires, être effectués entre les mains du garant. Le premier appel de fonds avait été payé par le prêteur directement au vendeur, au vu d'une attestation d'achèvement des fondations établie par un architecte. Le permis de construire avait expiré 2 ans après sa délivrance, les travaux n'ayant pas commencé. Les acquéreurs avait alors assigné le vendeur (entre-temps tombé en liquidation judiciaire), la banque garante, le notaire, l'architecte ainsi que le prêteur, en résolution de la vente et du contrat de prêt et en indemnisation de leurs préjudices. La cour d'appel de Bordeaux avait condamné le seul prêteur à payer une certaine somme aux acquéreurs tout en déboutant ces derniers de leur demande indemnitaire à l'encontre du notaire (CA Bordeaux, 28 mars 2013).

Statuant sur le premier moyen du pourvoi incident du prêteur relatif à des éléments procédure, l’assemblée plénière de la cour de cassation approuve l'arrêt d'appel. En revanche, statuant sur le premier moyen du pourvoi principal des acquéreurs, la Haute juridiction casse (partiellement) l'arrêt d'appel au visa de l' article 1382 du Code civil . Selon elle, la cour d'appel de Bordeaux a violé le texte susvisé. Ni la formalité d'une déclaration d'ouverture de chantier, ni l'existence d'une garantie d'achèvement ne dispensaient le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qu'il dressait le 5 octobre 2007, de vérifier le commencement effectif des travaux, seule circonstance de nature à prolonger le délai de validité du permis de construire délivré le 12 octobre 2005, en l'absence de toute demande de prorogation, et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils pouvaient effectivement encourir.

Statuant sur le deuxième moyen du pourvoi principal des époux et le troisième moyen du pourvoi incident du prêteur, réunis, l’assemblée plénière de la cour de cassation casse (partiellement) l'arrêt d'appel, cette fois-ci au visa de l' article 1147 du Code civil : la cour d'appel avait limité la condamnation prononcée contre le prêteur au profit des acquéreurs, après partage des responsabilités, et retenu qu'il y avait lieu de tenir compte de la propre négligence des acquéreurs qui n'ont pas respecté les clauses de l'acte. Selon l’assemblée plénière de la cour de cassation,  en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé. Selon l'acte de vente auquel il était partie, le banquier prêteur, devait procéder au paiement des acomptes directement entre les mains du garant d'achèvement. 

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