Destination de l’immeuble et commerce de luxe – Cass. civ. 3ème, 13 novembre 2013, pourvoi 12-24.446

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MILLIER-LEGRAND Chantal

Avocat

L’interprétation de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, par la Cour de cassation confirme la force d’une clause du règlement de copropriété relative à la « destination » de l’immeuble lorsqu’il s’agit pour les copropriétaires d’autoriser ou non l’ouverture d’un commerce.

L’interprétation de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, par la Cour de cassation confirme la force d’une clause du règlement de copropriété relative à la « destination » de l’immeuble lorsqu’il s’agit pour les copropriétaires d’autoriser ou non l’ouverture d’un commerce.

En cette matière deux grands principes se contrarient : la liberté de jouir librement des locaux dont la destination commerciale est prévue par le règlement de copropriété et son contraire, si cette liberté comporte une atteinte à la destination de l’immeuble.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation confirme bien que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires mais qu’il existe bien des restrictions justifiées par ses caractères et sa situation.

Où sommes-nous ? A Paris, Boulevard des Pyrénées !

Quel commerce était en jeu ? Une restauration rapide du type fastfood !

La Cour s’explique : « Mais attendu qu’ayant retenu, se fondant sur la documentation produite aux débats par la Société Cofrimo, que la restriction prévue par le règlement de copropriété imposant l’exercice d’un commerce de luxe était toujours justifiée par la destination de l’immeuble qui, en dépit de l’évolution de la composition sociologique des promeneurs et des résidents du quartier au cours des ans et de l’installation de débits de boissons et de brasseries dans certains bâtiments, restait un bel immeuble situé dans un quartier d’habitation cossu (…) ».

Si l’activité avait été celle d’un salon de thé elle pouvait rentrer dans la catégorie « commerce de luxe », la restauration rapide n’y entre pas.

Résultat, le refus du syndicat des copropriétaires d’autoriser l’installation du commerce de restauration rapide envisagé n’était pas abusif.

La Cour de cassation donne tort à la liberté du commerce et valide une clause de destination qui datait de 1948 et précise que l’évolution de la clientèle du quartier, des habitants, des passants et des touristes n’a pas le pouvoir de faire évoluer la notion spécifique de la destination de l’immeuble réservée au commerce de luxe.

C’est la loi de l’immeuble : l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses et documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble ainsi que de la situation sociale de ses occupants.

La décision peut être débattue, soit en faveur de la liberté du commerce, soit en faveur de la protection de la propriété.

En réalité elle est un rappel aux bailleurs et aux commerçants. La liberté contractuelle n’est pas sans limite au moment de la signature du bail.

La loi de l’immeuble doit faire l’objet d’une analyse minutieuse et l’installation ne doit intervenir que si elle a été pleinement sécurisée.

On imagine à la lecture de cet arrêt la surprise du commerçant qui comprend, mais seulement après de longs mois de débats judiciaires, que son installation est illicite au regard du règlement de copropriété.

Dans la présente espèce, le commerçant est débouté de sa demande de dommages-intérêts car le refus de la copropriété est considéré comme justifié là où pourtant les lots sont incontestablement à usage commercial.

En fait tout est entre les mains de la riche clientèle du Boulevard des Pyrénées et de ses beaux immeubles ! L’atteinte au principe constitutionnel se balade avec la composition sociologique des promeneurs et des habitants même si elle a évolué depuis 1948.

 

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