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Conditions de l’action en expulsion du sous-locataire par le bailleur - Cass. civ. 3ème, 1er février 2012, pourvoi n°10-22.863

Ce n’est qu’après la résiliation ou l’absence de renouvellement du bail principal que le bailleur principal pourra obtenir l’expulsion du sous-locataire.

Un bail comportait la faculté de sous-louer une partie des locaux. Le preneur avait conclu un sous-bail mais n’avait pas appelé les bailleurs à concourir à l’acte conformément aux dispositions expresses de l’article L.145-31 du Code de commerce. Les bailleurs avaient alors assigné le preneur demandant d’une part, la condamnation de celui-ci à faire cesser la sous-location et d’autre part, l’expulsion du sous-locataire.

Après avoir vu son action prospérer en appel, au motif que le sous-locataire était à l’égard des bailleurs un occupant sans droit ni titre, la Cour de cassation censure la décision considérant que le bail principal se poursuivant et la sous-location produisant ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire, les bailleurs ne pouvaient agir en expulsion du sous-locataire.

Les bailleurs avaient sauté une étape dans l’application de la sanction du défaut de concours du bailleur à l’acte de sous-location. En effet, ce n’est qu’après la résiliation ou l’absence de renouvellement du bail principal que le bailleur principal pourra obtenir l’expulsion du sous-locataire, devenu alors sans droit ni titre.

En l’espèce, le bailleur principal avait demandé dans la même assignation non seulement la condamnation du preneur à faire cesser la sous-location mais également l’expulsion du sous-locataire.

Le locataire principal ayant toujours la jouissance des locaux du fait de la validité à ce stade du bail principal, la sous-location produisait en conséquence tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, le sous-bail étant également toujours en vigueur.

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