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Valeur locative : prise en compte de l’ensemble de l’assiette des locaux loués - Cass. civ. 3ème, 3 avr. 2012, pourvoi n°10-21.008

La pondération des surfaces servant au calcul de la valeur locative doit s’appliquer à l’intégralité des locaux compris dans l’assiette du bail, y compris les locaux non exploités par le preneur.

Un bailleur a notifié un congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer à son locataire, titulaire d’un bail de locaux à usage commercial. La locataire arguait qu’elle n’exploitait pas les deuxième et troisième étages de l’immeuble ainsi que les combles, faisant tous partie de l’assiette du bail. Réformant le jugement de première instance, la cour d’appel a retenu que ces étages étaient inexploitables tant pour une activité commerciale que pour une habitation, faute d’accès distinct du magasin.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 4 du Code de procédure civile relatif à l’objet du litige qui est déterminé par les prétentions respectives des parties.

La Haute cour considère que la société bailleresse faisait expressément valoir dans ses conclusions d’appel que la société preneuse pouvait exercer son activité commerciale sur la totalité des surfaces données à bail et que sa décision de ne pas exploiter les surfaces litigieuses ne lui était pas opposable.

La cour d’appel de renvoi devra donc statuer sur la question de la pondération des surfaces et des coefficients à appliquer pour ces locaux inexploités du fait d’un choix personnel de la locataire. La pondération des surfaces servant au calcul de la valeur locative, doit s’appliquer à l’intégralité des locaux compris dans l’assiette du bail, y compris les locaux non exploités par le preneur.

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