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Baux commerciaux : le lissage Pinel (10 %) est-il constitutionnel ?

Cass. civ. 3ème, 6 février 2020, n°19-86.945

A l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité, la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel la question posée sur la constitutionnalité du plafonnement du déplafonnement instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, à savoir le lissage de l’augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10 % par an. A suivre avec la prochaine décision du Conseil constitutionnel à intervenir.



En l’espèce, le propriétaire d’un local a consenti un bail à usage commercial à un preneur. A la fin du bail, le preneur sollicite son renouvellement, principe accepté par le bailleur. Les parties ne s’entendent cependant pas sur la fixation du nouveau loyer.

Le preneur assigne son bailleur devant le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le prix du bail renouvelé déplafonné mais avec application des règles du lissage. Le juge donnant droit à sa demande, le bailleur interjette appel. La cour d’appel de Paris va dans le sens du preneur, en indiquant que la loi Pinel était applicable au bail renouvelé.

Le bailleur, à l’occasion du pourvoi formé contre la décision de la cour d’appel et par mémoires distincts, pose deux questions prioritaires de constitutionnalité.

La Cour de cassation retient qu’elles ne présentent pas de caractère sérieux et ainsi ne renvoie pas au Conseil constitutionnel la première QPC ainsi que la première partie de la deuxième question. Elle va ainsi déclarer :

  • Que les modifications apportées par la loi Pinel relatives au calcul du prix du bail renouvelé en cas de plafonnement et à l’étalement de la hausse en cas de déplafonnement appliquées aux baux renouvelés ne créent aucune atteinte au droit au maintien des contrats légalement conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel mais renouvelés postérieurement ;
  • Que le bail renouvelé étant un nouveau contrat et non la prolongation du contrat précédent, l’application des dispositions de la loi du 18 juin 2014 aux baux renouvelés ne porte pas d’atteinte aux contrats légalement conclus.

La Cour de cassation va cependant retenir le caractère sérieux de la question relative aux dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, qui prévoient que le déplafonnement du loyer, « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente », en indiquant qu’elles sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.

Est donc en jeu la constitutionnalité du plafonnement du déplafonnement instauré par la loi Pinel.

Cette question prioritaire de constitutionnalité, attendue par beaucoup depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, est la bienvenue.

On rappellera qu’à l’occasion de la rédaction du projet de loi et des débats, de nombreux praticiens avaient dénoncé le caractère anti-économique et disproportionné de la disposition envisagée ; laquelle pouvant être considérée comme une atteinte illégitime au droit de propriété du bailleur.

La constitutionnalité du principe du plafonnement avait déjà été retenue par la Cour de cassation dans sa décision du 13 juillet 2011, considérant qu’il ne portait ni atteinte à la liberté d’entreprendre, ni à la liberté contractuelle.

A présent sur le lissage en cas de déplafonnement, le Conseil constitutionnel devra statuer prochainement sur sa constitutionnalité.

A rapprocher : Article L.145-34 Code de commerce ; Article L.145-33 Code de commerce ; Cass. QPC, 13 juillet 2011, n°11-11.072

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