webleads-tracker

MENU
Nos expertises Présentation du cabinet Présentation en vidéo Notre approche Nos départements Nos avocats Nos publications Nos distinctions Nous contacter Agenda / évènements Nos événements Autres événements Photothèque / Vidéothèque Ouvrages de référence Lexique Newsletters Rechercher Nos sites internet Distribution Concurrence consommation Immobilier IT / IP Corporate Restructuring International Partenaires Medias Contact Newsletter
SUIVEZ NOUS SUR
la lettre des réseaux
L'actualité juridique et économique des réseaux de distribution par Simon Associés
simon associés simon associés
Accueil >Immobilier
 

Opposabilité du bail dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière

Cass. civ. 2ème, 27 février 2020, n°18-02.174

La délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu. Le bail, même conclu après la publication du commandement valant saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire, s'il a été porté à sa connaissance, avant l'audience d'adjudication.



Dans cette affaire, le bien saisi dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière avait fait l’objet d’un bail conclu antérieurement à la procédure. Rejetant les contestations des locataires à l’encontre du jugement d’adjudication, le juge de l’exécution a relevé que le procès-verbal de description et le « procès-verbal d'apposition de placard » mentionnaient bien l’existence du bail. Le bien a été adjugé le 16 septembre 2014 à un créancier poursuivant, faute d’enchère. Le 6 décembre 2016, l’adjudicataire a fait délivrer aux locataires et à la société débitrice (la bailleresse) un commandement de quitter les lieux. Le 8 juillet 2015, un huissier de justice a procédé à leur expulsion. La société débitrice et les locataires ont saisi un juge de l’exécution afin de voir annuler les opérations d’expulsion.

La cour d’appel a rejeté leurs demandes, en retenant que les locataires n’avaient aucun droit propre à opposer à l’adjudicataire lors de la procédure d’expulsion et a ordonné la vente des biens inventoriés dans le procès-verbal d’expulsion. La cour d’appel a considéré que le contrat de bail était venu à expiration au 31 août 2014 et n’avait pu être tacitement reconduit du fait de la saisie opérée sur l’immeuble.

Par un arrêt en date du 27 février 2020, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel au visa de l’article L.321-4 du Code des procédures civiles d’exécution, et retient que la délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu. Le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication.

Pour rappel, l’article L.321-4 du Code des procédures civiles d'exécution dispose : « Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen»

Cet arrêt s’inscrit dans un courant jurisprudentiel qui considère que, si l’acquéreur est informé de l’existence du bail avant l’acte de saisie, alors cette dernière lui est opposable, la preuve de l'antériorité du bail pouvant être faite par tout moyen. L’arrêt ajoute que la saisie ne fait pas obstacle à la tacite reconduction du contrat de bail en cours.

A rapprocher : Cass. civ. 2ème, 10 janvier 2019, n°17-27.420

VOIR AUSSI

Quand la valeur locative se trouve inférieure au loyer plafonné - Cass. civ. 3ème, 5 novembre 2014, pourvoi n°13-21.990

- Vu : 8164
Le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, même si elle est inférieure au loyer plafonné. > Lire la suite

Liberté contractuelle des charges locatives en matière de bail commercial - Cass. civ. 3ème, 3 octobre 2012, pourvoi n°11-21.108

- Vu : 6498
Le décret du 26 août 1987 ne peut être appliqué à un bail commercial qu’à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives.  > Lire la suite


Les plus vus...
Le nouvel article 1231-5 du code civil relatif à la clause pénale
14 mai 2016 - Vu : 90513
Parmi les nombreuses dispositions qu'elle contient, la réforme du droit des contrats introduit un nouvel article 1231-5 au ...
> Lire la suite
Rappels concernant l’obligation périodique de statuer sur une augmentation de capital réservée aux salariés
15 janvier 2013 - Vu : 85060
La collectivité des associés d’une société par actions doit, lorsque le rapport de gestion présenté à l’AGO annuelle indique ...
> Lire la suite
MAPIC - 16-18 novembre 2016 - Cannes | Palais des Festivals
27 septembre 2016 - Vu : 39828
SIMON ASSOCIÉS sera présent au MAPIC du 16 au 18 novembre à Cannes. ...
> Lire la suite
Clauses de durée et poursuite des relations commerciales dans les contrats de distribution
1 décembre 2012 - Vu : 39207
La poursuite des relations commerciales dans les contrats de franchise, et plus généralement dans les contrats de distribution, ...
> Lire la suite
Copyright ©2016 La lettre des Réseaux | Création et réalisation Webcd©