Cass. civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-14.172
Dans le cadre de la conclusion d’un contrat de vente d’un bien immobilier, dès lors que les parties ont convenu de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par une décision de justice définitive, c’est seulement à cette date que s’opère le transfert de propriété. Ainsi, l’acquéreur n’a aucun droit à l’encontre d’un occupant des lieux antérieurement au transfert, soit pendant une période où il n’était pas encore devenu propriétaire du bien, et ne peut percevoir au titre de cette période aucune indemnité d’occupation.
Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente du 6 décembre 2002, une société s’est engagée à vendre à une autre société un immeuble partiellement occupé par des tiers. Les parties ont expressément précisé dans l’acte que le transfert de propriété serait reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou au jour d’une décision de justice définitive. En février 2003, la société venderesse a accordé à un tiers un droit d’occupation d’une partie des locaux jusqu’à la vente effective de l’immeuble. Par un arrêt confirmatif du 28 septembre 2010, les juges ont constaté le caractère parfait de la vente.
L’acquéreur a assigné le tiers occupant des locaux en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période comprise entre février 2003 et février 2006. La cour d’appel n’a fait droit à cette demande et la société ayant acquis l’immeuble s’est pourvue en cassation.
La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel. La Haute juridiction considère que dès lors que les parties ont convenu de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par une décision de justice définitive, c’est seulement à cette date que s’opère le transfert de propriété. Ainsi, l’acquéreur n’a aucun droit à l’encontre d’un occupant des lieux antérieurement au transfert, soit pendant une période où il n’était pas encore devenu propriétaire du bien, et ne peut percevoir au titre de cette période aucune indemnité d’occupation.
La Cour de cassation relève tout d’abord que les parties avaient prévu, aux termes de la promesse, de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par décision de justice définitive. Pour rappel, l’article 1583 du Code civil prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Toutefois, ce texte n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent toujours y déroger.
En l’espèce, conformément à la volonté des parties, la vente est devenue parfaite à la date du prononcé de la décision de justice définitive. La cour d’appel avait exactement retenu que c’est seulement à cette date que s’était opéré le transfert effectif de propriété et non à la date de signature de la promesse, comme le soutenait l’acquéreur. Celui-ci n’avait par conséquent aucun droit sur l’occupant des lieux pour lui réclamer une indemnité d’occupation à une période où il n’était pas encore devenu propriétaire du bien.
A rapprocher : Article 1583 du Code civil
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