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Autorité de la chose jugée d’une décision rendue à la suite du non renouvellement d’un bail commercial - Possibilité de répéter les indemnités versées

Cass. civ. 3ème, 28 mars 2019, n°17-17.501

L'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; ainsi, les juges peuvent condamner l’ancien locataire de locaux commerciaux, sur le fondement de la répétition de l’indu, à rembourser les indemnités perçues en exécution d’une décision devenue irrévocable.



A la suite du non renouvellement de leur bail commercial, les locataires avaient obtenu de leur bailleur le versement d’indemnités dites accessoires destinées à indemniser leur trouble commercial, les frais de remploi et de déménagement, fixés par une décision devenue définitive.

Faute de réinstallation des locataires, le bailleur les avait assignés pour obtenir le remboursement de ces indemnités. Les locataires avaient alors opposé l’autorité de la chose jugée, la répétition de l'indu étant selon eux exclue pour les sommes versées en exécution d'une décision de justice devenue irrévocable.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fait droit à la demande du bailleur.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel au motif que « l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; qu’ayant relevé que, postérieurement à la décision du 17 juin 2010, M. et Mme X... ne s’étaient pas réinstallés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision. »

Dans un arrêt en date du 26 septembre 2001 – n°1285 – la 3ème chambre civile avait déjà jugé en ce sens en énonçant que le bailleur peut assigner son locataire en paiement d’une somme correspondant au montant des indemnités accessoires indûment perçues du fait de la non réinstallation du locataire « dès lors que la cause de ses demandes, constituée par la fraude commise par le locataire, et étayée par l’invocation de nouveaux éléments de fait est distincte de la cause de la demande présentée dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’éviction fondée sur l’absence d’intention du locataire de se réinstaller. »

Dans le cadre de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial, le bailleur est tenu d’indemniser de ses frais de réinstallation le preneur évincé d’un fonds de commerce transférable, sauf s’il rapporte la preuve, qui lui incombe, que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds. La charge de la preuve incombe au bailleur.

Cette situation peut entraîner le versement d’indemnités qui se révèleront indues. Il faut cependant préciser qu’une fois fixées, les indemnités accessoires peuvent ne pas être versées entre les mains du locataire mais être consignées jusqu’à justification de l’engagement des frais.

Il apparaît ainsi plus opportun de subordonner l’indemnisation à une réinstallation effective.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 26 septembre 2001, n°99-21.778

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