Bail commercial : la garantie du cédant limitée à 3 ans, issue du dispositif PINEL, est d’ordre public

L’article L.145-16-2 du Code de commerce, issu des dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014, revêt un caractère d’ordre public, mais n’est pas d’application immédiate aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur du dispositif Pinel.

Ce qu’il faut retenir :

L’article L.145-16-2 du Code de commerce, issu des dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014, en vertu duquel « si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail », revêt un caractère d’ordre public, mais ne répondant pas à un motif impérieux d’intérêt général ni ne constituant un effet légal du contrat, n’est pas d’application immédiate aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur du dispositif Pinel (soit avant le 20 juin 2014).

Pour approfondir :

Dans l’affaire commentée, une société a réalisé, au profit d’autres sociétés constituées à cet effet, un apport partiel de différentes branches de l’activité qu’elle exerce sur les sites industriels dont elle est locataire commercial.

Le propriétaire bailleur a assigné le mandataire liquidateur de l’une des sociétés et les autres sociétés bénéficiaires de cet apport, en paiement de loyers et charges dus au titre des baux commerciaux ainsi que la société mère, locataire initial, en garantie solidaire. En effet, dans les baux conclus entre le locataire et le bailleur, une clause de garantie solidaire stipulait que « le preneur pourra librement céder son droit au présent bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise (…). Le preneur restera garant solidairement avec son cessionnaire du paiement des loyers et des charges au titre du présent bail jusqu’à l’expiration de la durée restant à courir du bail à compter de la date de cession mais seulement dans l’hypothèse où le cessionnaire n’a pas une surface financière suffisante (…) ».

La cour d’appel de Paris a fait droit à la demande du bailleur. Les juges du fond ont considéré que la limitation de garantie prévue à l’article L.145-16-2 du Code de commerce, issu des dispositions de la loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014), ne constituait pas une disposition impérative applicable aux baux commerciaux conclus avant son entrée en vigueur.

Le cédant, mécontent, a formé un pourvoi en cassation. Celui-ci soutient que la garantie consentie ne devait jouer qu’en cas de cession du fonds de commerce ou de tout ou partie de son entreprise et non en cas d’apport partiel d’actif. Il affirme également que le bailleur avait renoncé à la garantie solidaire stipulée, non seulement parce qu’il ne s’était pas opposé à la réalisation des contrats d’apport partiel d’actif qui avaient été publiés et qui lui avaient été notifiés, mais aussi parce qu’il avait participé à la réalisation de l’opération par le biais de conclusion d’avenants aux baux commerciaux d’origine.

Il ajoute qu’en vertu de l’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 nouveau du Code civil, il appartenait au bailleur de démontrer que la société cessionnaire disposait d’une surface financière insuffisante car ce serait à celui qui réclame le bénéfice d’une garantie contractuelle de prouver que les conditions de mise en œuvre de cette garantie sont réunies.

Enfin, concernant la limitation de la durée de la garantie à trois ans, issue de l’article L.145-16-2 du Code de commerce, le preneur soutient que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ou encore qu’il s’agit d’une disposition d’ordre public correspond à motif impérieux d’intérêt général, justifiant une application immédiate.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi et vient préciser que :

• la clause relative à la garantie du cédant s’applique dans le cas de cessions du droit au bail par voie d’apport partiel d’actif dès lors que le locataire pouvait librement céder ce droit et qu’il les avait, par traités d’apport partiel d’actif placé sous le régime des scissions, cédé aux sociétés bénéficiaires de cet apport, devenues titulaires de plein droit des baux ;
• c’est au cédant et non au bailleur de démontrer que le cessionnaire disposait d’une surface financière suffisante afin de tenter de se libérer de la garantie ;
• l’article L.145-16-2 du Code de commerce est d’ordre public mais qu’en revanche, il ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général ni ne constitue un effet légal du contrat qui justifierait une application immédiate de la durée de trois ans.

La Cour de cassation poursuit son œuvre de révélation de l’ordre public, puisque pour mémoire l’article L.145-16-2 du Code de commerce ne figure pas dans la liste des dispositions réputées comme telles par le statut des baux commerciaux. On rappellera que la Cour avait dernièrement œuvrer en ce sens pour le droit de préemption du locataire commercial (Cass. civ. 3ème, 28 juin 2018, FS-P+B+I, n°17-14.605) qu’elle a réputé comme étant d’ordre public.

A rapprocher : Article L.145-16-2 du Code de commerce issu de la loi Pinel ; Article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du Code civil ; Cass. civ. 3^ème, 28 juin 2018, FS-P+B+I, n°17-14.605