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Droit de préemption du preneur et notion de local « commercial »

Cass. civ. 3ème, 15 novembre 2018, n°17.26.727

L’article L.145-46-1 du Code de commerce confère au preneur un droit de préemption pour l’acquisition du local dans lequel il exerce son activité. Ce droit de préemption est toutefois inapplicable lorsque la vente projetée par le bailleur porte sur plusieurs locaux commerciaux distincts vendus par un acte unique à un même acquéreur.

Ce qu’il faut retenir : L’article L.145-46-1 du Code de commerce confère au preneur un droit de préemption pour l’acquisition du local dans lequel il exerce son activité. Ce droit de préemption est toutefois inapplicable lorsque la vente projetée par le bailleur porte sur plusieurs locaux commerciaux distincts vendus par un acte unique à un même acquéreur.

En outre, l’appréciation de la destination « commerciale » des locaux loués objet de la vente qui dépendent d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, résulterait notamment de la destination visée au règlement de copropriété, celui-ci ayant valeur contractuelle et non de l’état descriptif de division qui n’a pas cette valeur.

Pour approfondir : Le bailleur avait consenti une promesse de vente à un tiers portant sur des lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété et donnés à bail à un preneur, sans purger le droit de préemption de ce dernier. Ce projet de vente comprenait également un autre lot que le bailleur souhaitait vendre par le biais d’un même acte.

Le preneur a alors assigné son bailleur afin de l’enjoindre de procéder à la notification de son droit de préemption prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Le bailleur, pour s’opposer à cette demande, considérait que s’agissant d’une « cession unique de locaux commerciaux distincts », la vente n’entrait pas dans le champ d’application de la préemption puisque le texte l’exclut expressément. En outre, d’après le règlement de copropriété de l’immeuble, un des locaux en question constituait un local commercial alors que l’état descriptif de division le définissait en tant que logement.

La Cour d’appel a écarté le droit de préemption du preneur, d’une part, parce qu’il s’agissait de la vente de locaux distincts et, d’autre part, que l’un des locaux était visé dans l’état de division comme étant à usage de logement, excluant alors la préemption à raison de l’usage non commercial.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel considérant que seul le règlement de copropriété a valeur contractuelle de sorte que la destination visée dans l’état de division des locaux doit être écartée.

Le règlement de copropriété est donc seul à disposer d’un caractère contractuel et l’état descriptif de division seulement dressé pour les besoins de la publicité foncière en serait dépourvu, sauf disposition contraire expresse visée dans le règlement.

Si cette solution est convenue lors de l’application des règles de la copropriété, on relèvera ici son intérêt dans l’appréciation de la notion de local « commercial » pour l’application du droit de préemption du locataire titulaire d’un bail commercial. En effet, l’article L.145-46-1 du Code de commerce ne confère pas de droit de préemption à tous les preneurs titulaires d’un bail commercial mais vise exclusivement les locaux commerciaux ou artisanaux « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci (…) ».

A ce jour, on ignore encore les contours de l’appréciation de la notion de local « commercial » visé à l’article L.145-46-1 du Code de commerce. On relèvera que les juges retiennent comme faisceau d’indice pour apprécier la destination commerciale de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, la destination visée au règlement de copropriété lorsque l’immeuble y est soumis.

A rapprocher :  Cass. civ. 3ème, 28 juin 2018, n°17-14.605 ; Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2017, n°16-16.849

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