Loi ELAN et bail commercial : nouvel outil pour accélérer la transformation de bureaux en logements

Article L.145-4 du Code de commerce modifié par la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 28

Dans un objectif d’accélération des transformations de bureaux en logements, le législateur a introduit un nouveau droit de reprise triennale du bailleur commercial au sein de l’article L.145-4 du Code de commerce en cas de transformation à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

Le législateur a fait le constat que le parc de bureaux français comportait un nombre important de locaux vacants. L’Inspection Générale des Finances ainsi que les promoteurs immobiliers ont ainsi fait connaître leur volonté de permettre la transformation de ces bureaux en logements tant recherchés. Des professionnels de l’immobilier se sont, quant à eux, engagés, au travers d’une charte signée le 28 mars 2018, à trouver 500 000 m² de bureaux vacants en Ile-de-France afin de les transformer en logements d’ici 2022.

Dans l’optique de favoriser ces transformations et les accélérer, la loi portant Evolution du logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 offre désormais, suite à l’adoption par l’Assemblée Nationale d’un amendement relatif à l’article L.145-4 du Code de commerce, la possibilité aux bailleurs, envisageant de transformer un immeuble de bureaux en un immeuble de logements, de donner congé à leurs locataires pour une échéance triennale du bail.

En effet, jusqu’à cette loi, l’alinéa 3 de l’article L.145-4 du Code de commerce autorisait seulement le bailleur commercial à donner congé à l’expiration d’une période triennale lorsque celui-ci envisageait « de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ».

La loi ELAN complète alors le présent article permettant ainsi au bailleur de bénéficier d’un nouveau droit de reprise. Les formulations sur la nature des travaux de « reconstruction », « rénovation » et « réhabilitation » sont suffisamment générales pour englober tous types de travaux. Le bailleur n’aura pas en outre à transformer l’intégralité de l’immeuble en habitation mais simplement pour un usage « principal » d’habitation, ce qui laisse, comme on l’imagine, la possibilité de pouvoir maintenir les commerces en pied d’immeuble.

On rappellera toutefois que la mise en œuvre du droit de reprise triennale n’est pas si aisée puisqu’elle suppose toutefois d’indemniser le preneur des conséquences liées à cette éviction.

Sauf disposition expresse contraire, la loi ELAN est entrée en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, soit le 25 novembre 2018. On s’interrogera dès lors sur l’application de cette disposition aux contrats de baux conclus avant cette date et qui seraient en cours d’exécution.

En principe, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Toutefois, s’agissant de dispositions d’ordre public (et textuellement visées comme telles par l’article L.145-15 du Code de commerce), on pourrait s’attendre, au regard de la tendance de la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation, à ce que celle-ci retienne, au vu de l’objectif poursuivi par le législateur d’accélération de la production de logements, qu’il s’agisse d’un ordre public impérieux susceptible de s’appliquer aux contrats de baux en cours et conclus avant le 25 novembre 2018.

L’avenir nous le dira.

A rapprocher :  Articles 1 et 2 du Code civil ; Article L.145-4 du Code de commerce ; Article L.145-28 du Code de commerce

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