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Désordre de construction : l’étendue des travaux de reprise doit être strictement justifiée

Cass. civ. 3ème, 21 juin 2018, n°17-15.897

Dès lors que le désordre affectant le local commercial d’un immeuble, consistant en la violation des normes d’accessibilité aux personnes handicapées, peut être réparé soit par l’aménagement du trottoir soit par l’abaissement du seuil du local, la destruction et la reconstruction complète de l’ouvrage n’est pas justifiée.



Ce qu’il faut retenir : Dès lors que le désordre affectant le local commercial d’un immeuble, consistant en la violation des normes d’accessibilité aux personnes handicapées, peut être réparé soit par l’aménagement du trottoir soit par l’abaissement du seuil du local, la destruction et la reconstruction complète de l’ouvrage n’est pas justifiée.

Pour approfondir : Un maître d’ouvrage fait édifier un immeuble comprenant un local commercial en rez-de-chaussée. A la réception, l’ouvrage est atteint d’un désordre consistant au non-respect des normes d’accessibilité aux personnes handicapées. Il est en effet constaté une différence d’altimétrie de vingt centimètres entre le niveau de l’entrée principale du local commercial et le niveau de la voie publique, empêchant l’accès aux personnes à mobilité réduite.

Considérant le local commercial comme impropre à sa destination, le maître d’ouvrage et le preneur à bail ont assigné le maître d’œuvre, l’entreprise de gros œuvre et leurs assureurs, d’une part, en paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction totale de l’immeuble, d’autre part, en indemnisation de leurs préjudices consistant respectivement en la perte de revenus locatifs et la perte du fonds de commerce. Les demandeurs fondent ainsi leurs préjudices sur la cessation complète d’activité imposée par la réalisation des travaux de démolition et de reconstruction.

Or, à l’issue des opérations d’expertise, l’expert indiquait dans son rapport que la réparation du désordre ne nécessitait pas la destruction et la reconstruction totale de l’immeuble, et pouvait consister soit en l’aménagement du trottoir au droit de l’entrée principale du local commercial, soit en la réalisation de travaux d’abaissement du plancher du local commercial.

Par un arrêt en date du 12 janvier 2017, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, au motif que, la démolition et la reconstruction complète de l’immeuble n’étant pas justifiées, la demande d’indemnisation des préjudices nés d’une cessation complète d’activité n’était pas davantage fondée.

Saisie d’un pourvoi en cassation, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation confirme l’arrêt rendu par la Cour d’appel. D’une part, la Cour de cassation considère que les demandeurs ne justifient pas de la nécessité de procéder à la complète démolition et reconstruction de l’immeuble. En effet, les demandeurs ne rapportent pas la preuve du refus de la commune de leur délivrer l’autorisation d’aménager le trottoir, et ne démontrent pas non plus que les travaux d’abaissement du plancher auraient pour effet de rendre le sous-sol inaccessible, ni n’auraient été refusés par les services de l’urbanisme. Par conséquent, la Cour de cassation confirme la décision de la Cour d’appel d’avoir retenu que la demande de paiement des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble devait être rejetée.

D’autre part, la Cour de cassation confirme également la décision de la Cour d’appel d’avoir débouté les demandeurs de leur demande d’indemnisation des préjudices liés à la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce. En effet, dans la mesure où la réparation du désordre de construction n’exige pas la démolition et la reconstruction complète de l’immeuble, les demandeurs n’ont pas à souffrir d’une période de cessation complète de l’activité commerciale. Par conséquent, les demandeurs ne démontrent subir ni une perte de revenus locatifs, pour le bailleur maître d’ouvrage, ni une perte du fonds de commerce, pour le preneur à bail.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 22 octobre 2002, n°01-12.327

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Dans un arrêt rendu le 24 mai 2017, la Cour d’appel de Paris, confirmant une jurisprudence bien établie, a prononcé la nullité d’une clause du bail commercial aux termes de laquelle le preneur déclare qu’il entend adhérer à l’association et qu’il s’engage à maintenir son adhésion pendant la durée du bail.

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