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Si la location-gérance demeure une forme inconstestablement attractive d’exploitation pour le loueur, il ne faut toutefois pas en sous-estimer les risques, à commencer par la dévalorisation du fonds en cas de mauvaise gestion du locataire-gérant, et certaines des obligations mises à sa charge, à savoir : l’obligation de délivrance, l’obligation d’entretien, l’obligation de garanties).
Si la location-gérance demeure une forme incontestablement attractive d’exploitation pour le loueur, il ne faut toutefois pas en sous-estimer les risques, à commencer par la dévalorisation du fonds en cas de mauvaise gestion du locataire-gérant, et certaines des obligations mises à sa charge, à savoir : l’obligation de délivrance, l’obligation d’entretien, l’obligation de garanties).
L’obligation de délivrance : L’obligation d’une délivrance conforme du fonds pèse sur le loueur. Lorsque le loueur ne remplit pas son obligation de délivrance, le locataire-gérant a le choix, soit de se faire autoriser en justice à se mettre en possession, s’il n’y a pas impossibilité matérielle ou légale, soit de demander la résiliation du contrat. Et locataire-gérant qui n’a pu obtenir la délivrance du fonds doit être indemnisé par le loueur lorsque le défaut de délivrance provient de celui-ci. Que faut-il entendre alors par obligation de délivrance ? Le loueur du fonds de commerce est tenu de délivrer au locataire-gérant le fonds de commerce avec tous les éléments qui le composent, en bon état de toutes réparations. Sauf convention contraire, la délivrance du fonds est présumée porter sur tous les éléments existants nécessaires à sa bonne exploitation, c’est-à-dire : la clientèle ; l’enseigne et le nom commercial ; le droit au bail ; les brevets, marques et dessins et modèles le cas échéant ; les éventuelles licences nécessaires à l’exploitation ; le mobilier ; le stock ; le matériel. En outre, la jurisprudence rappelle fréquemment l’obligation pour le propriétaire du fonds – par exemple de restauration – de mettre à la disposition du locataire-gérant un fonds répondant aux normes légales de sécurité pour en permettre une exploitation régulière. La clause de prise de possession des lieux en l’état ne dispense pas le loueur de son obligation de délivrer le fonds en état de servir à l’usage convenu. De même, la clause par laquelle le locataire-gérant reconnaît prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent et s’interdit même tout recours à l’encontre du loueur est parfaitement valable en ce qui concerne la prise de possession et la délivrance ; la clause par laquelle le preneur déclare prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles qui sont véritablement nécessaires pour assurer le clos et le couvert a pour effet de décharger le bailleur des travaux imposés par la réglementation en vigueur lors de la prise de possession des lieux.
L’obligation d’entretien : L’obligation d’entretien impose au loueur de faire exécuter toutes les réparations, transformations et aménagements qui assurent le bon usage du fonds loué tout au long du contrat de location-gérance. Si le Code civil met en principe à la charge du loueur l’entretien de la chose louée, en matière de location-gérance cette règle joue rarement en pratique. En effet, les contrats font le plus souvent une obligation au locataire-gérant de faire lui-même les réparations aux locaux, d’assurer l’entretien et le remplacement du matériel. Mais parce que le loueur est tenu d’entretenir le fonds loué, en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (C. civ., art. 1719), il doit notamment prendre toutes les dispositions générales de nature à permettre la sauvegarde ou la continuation de l’existence normale du fond, assurer le renouvellement du bail des locaux et – sauf clause contraire au contrat – effectuer toutes les réparations autres que locatives tant en ce qui concerne l’immeuble où s’exploite le fonds que le matériel et le mobilier.
L’obligation de garanties : Le loueur du fonds doit :
- la garantie des vices cachés (C. civ., art. 1641 et 1721), mais une clause de non-garantie au profit du bailleur peut être prévue dans le contrat de location-gérance ;
- la garantie du fait personnel ; une telle obligation est ne suppose pas une stipulation particulière dans le contrat ; les parties ne peuvent l’écarter mais elles ont toutefois la possibilité d’en fixer les modalités et les limites en stipulant – par exemple une clause de non-concurrence – ou de non-rétablissement du loueur ;
- et la garantie du fait des tiers.
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