Bail commercial (BEFA) : invalidité de la clause d’indexation et prescription

La clause d’indexation d’un bail commercial est réputée non écrite en son entier lorsqu’elle entraîne une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée entre deux révisions.

Ce qu’il faut retenir : La clause d’indexation d’un bail commercial est réputée non écrite en son entier lorsqu’elle entraîne une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée entre deux révisions. En outre, dans le bail commercial en l’état futur d’achèvement, le risque de distorsion est important en raison du décalage éventuel de la prise d’effet du bail et donc du loyer. Enfin, la prescription encadrant l’action est quinquennale. 

Pour approfondir : En l’espèce, le 4 juillet 2002, le bailleur a donné à bail à un preneur un local à créer pour une durée de dix ans à compter de la date de sa livraison. Par avenant du 1^er mars 2004, les parties sont convenues de reporter la date d’effet du bail au 3 mars 2004. Le preneur introduit alors une action pour invalider la clause d’indexation et demande le remboursement des sommes indûment perçues par le bailleur.

La clause d’indexation visée au bail disposait que la première révision interviendrait au 1^er janvier suivant la date de livraison du local sur la base du dernier indice connu du coût de la construction au 4 juillet 2002, soit à la date de signature du bail (4^ème trimestre 2001) et les suivantes, au 1^er janvier de chaque année, sur la base de l’indice de comparaison pris en compte lors du précédent réajustement et l’indice du même trimestre de l’année précédant la date d’indexation.

La première période de variation des indices (4^ème trimestre 2001 – 2^ème trimestre 2004) avait été de vingt-sept mois alors que la durée entre le 3 mars 2004, date à laquelle le point de départ du bail avait été reporté, et le 1^er janvier 2005, avait été de neuf mois et vingt-huit jours ; la Cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article L.112-1 du Code monétaire et financier s’appliquait dès la première indexation et que la clause comportait en elle-même une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’étant écoulée entre deux révisions.

A défaut de divisibilité de la clause prévue par le texte précité et de convention entre les parties emportant une renonciation à agir, la clause a été déclarée non écrite en son entier.

Enfin, au visa de l’article 2224 du Code civil, la Cour de cassation considère que l’action introduite par le preneur le 20 décembre 2012, pour des paiements effectués entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2008, est prescrite.

A rapprocher : Cass. civ. 3^ème, 16 octobre 2013, n°12-21.014 et Cass. civ. 3^ème, 3 décembre 2014, n°13-25.034 – La Cour de cassation rappelle la règle à suivre pour la rédaction des clauses d’indexation : il faut qu’il y ait une concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer. Elle invite les juges d’appel à rechercher si le mode de calcul choisi par les parties crée ou non une distorsion effective entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions.

L’attention des rédacteurs doit particulièrement être attirée sur ce point lors de l’établissement des avenants au bail.