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Vente aux enchères : opposabilité du renouvellement du bail commercial à l’acquéreur

Cass. civ. 3ème, 7 septembre 2017, n°16-17.174

La demande de renouvellement est opposable au nouveau bailleur, adjudicataire des locaux loués, sans que ce dernier ne puisse se prévaloir du point de départ de la prescription biennale de l’action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, courant à compter de sa connaissance des faits.

Ce qu’il faut retenir : La demande de renouvellement est opposable au nouveau bailleur, adjudicataire des locaux loués, sans que ce dernier ne puisse se prévaloir du point de départ de la prescription biennale de l’action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, courant à compter de sa connaissance des faits.

La demande de renouvellement du bail commercial n’entrant pas dans le champ d’application de l’ancien article 684 du Code de procédure civile, l’adjudicataire ne peut en demander la nullité.

Pour approfondir : En l’espèce, un bail commercial conclu le 27 juin 1997 avec effet au 1er avril 1997 et expirant le 31 mars 2006, s’est tacitement prolongé à l’expiration de son terme.

Le preneur a délivré le 19 octobre 2005 une demande de renouvellement dudit bail à effet du 1er avril 2006.

L’ensemble immobilier a, par la suite, fait l’objet d’une adjudication (vente aux enchères publiques) et un nouveau bailleur s’est substitué au bailleur destinataire de la demande de renouvellement à compter du 9 février 2006, date du jugement d’adjudication.

Estimant se trouver en période de tacite prolongation du bail, le nouveau bailleur a délivré congé au preneur à effet du 30 septembre 2010 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel déplafonné.

Le 9 novembre 2010, le nouveau bailleur a assigné le preneur en nullité tant du bail que de la demande de renouvellement du preneur du 19 octobre 2005, et a subsidiairement demandé la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016.

Le preneur lui a alors opposé la prescription de son action.

  • S’agissant de la prescription, la Cour d’appel rejette le moyen développé par le preneur au motif qu’il n’est pas établi que la demande de renouvellement ait été portée à la connaissance du nouveau bailleur adjudicataire, de sorte que le délai biennal de l’article L.145-60 du Code de commerce n’a pas couru.

    Rejetant la thèse du nouveau bailleur selon laquelle le point de départ du délai de prescription, qui n’est pas fixé par l’article L.145-60 du Code de commerce, avait commencé à courir au jour où il a eu connaissance des faits, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et rappelle le principe posé par l’article L.145-10 du Code de commerce : dès lors que l’ancien bailleur n’a pas répondu dans les trois mois à compter de la demande de renouvellement du 19 octobre 2005, il est réputé l’avoir tacitement accepté.

    Le bail s’est donc renouvelé à compter du 1er avril 2006 et l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, qui doit être intentée dans les deux ans qui suivent la prise d’effet du renouvellement, était donc prescrite.
  • S’agissant de la nullité de la demande de renouvellement, le nouveau bailleur, adjudicataire des locaux loués, soutient que le bail a été renouvelé postérieurement au commandement aux fins de saisie-vente délivré le 8 avril 2002, première étape à suivre par le créancier qui souhaite faire procéder à la saisie-vente des biens du débiteur, de sorte qu’il est fondé à en demander la nullité sur le fondement de l’ancien article 684 du Code de procédure civile aux termes duquel « les baux qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l’être si, dans l’un ou l’autre cas, les créanciers ou l’adjudicataire le demandent ».

    Il est débouté en appel et également en cassation, au motif que la demande de renouvellement du bail commercial échappe aux dispositions de l’ancien article 684 du Code de procédure civile. Le preneur ayant sollicité le renouvellement du bail dans les formes et les délais requis, le bail s’était valablement renouvelé à compter du 1er avril 2006.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 20 octobre 2016, n°15-19.940 : le délai de prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce court à compter de la prise d’effet du renouvellement 

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