Vente d’immeuble : impact de la requalification en VEFA

Dans cet arrêt dont les faits sont antérieurs à la création du régime juridique de la vente d’immeuble à rénover, la Cour de cassation considère que l’acte de vente d’un immeuble avec travaux de réhabilitation à réaliser par une entreprise tierce et financement global du projet, relève du régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Ce qu’il faut retenir : Dans cet arrêt dont les faits sont antérieurs à la création du régime juridique de la vente d’immeuble à rénover, la Cour de cassation considère que l’acte de vente d’un immeuble avec travaux de réhabilitation à réaliser par une entreprise tierce et financement global du projet, relève du régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Par conséquent, le notaire engage sa responsabilité à l’égard des acquéreurs pour ne pas avoir soumis ladite vente au régime de la VEFA. Le banquier quant à lui doit être indemnisé du fait de l’annulation consécutive du prêt à concurrence des frais exposés, des intérêts du prêt échus et de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

Pour approfondir : En l’espèce, une société a vendu à des époux deux lots de copropriété d’un immeuble d’habitation devant être réhabilité par une entreprise tierce suivant un acte de vente conclu par acte authentique le 5 mai 2004 sans que l’acte ne comporte de mentions légales sur la vente en l’état futur d’achèvement des articles L.261-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Afin de financer cette acquisition et le montant des travaux, les acquéreurs ont souscrit un emprunt bancaire. Cependant, les travaux de réhabilitation n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné leur vendeur, depuis en liquidation judiciaire, son mandataire, le notaire et enfin la banque prêteuse en annulation de la vente avec restitution du prix de vente, versement de dommages-intérêts et annulation du prêt.

Les juges d’appel suivis par la Cour de cassation ont retenu la responsabilité du notaire considérant que l’acte préliminaire de vente sous conditions suspensives visait une vente et des travaux de rénovation assurés par un financement global indissociable de sorte que la vente devait relever du régime de la vente en l’état futur d’achèvement qui garantit l’achèvement à l’acquéreur.

La Cour d’appel a retenu que dans ces conditions le notaire n’avait pas assuré l’effectivité de l’acte de vente d’autant que son attention aurait, selon les juges, dû être mobilisée du fait qu’il était le seul notaire à intervenir.

Le notaire, qui engage alors sa responsabilité, a été condamné solidairement avec le vendeur, à réparer le préjudice subi par les acquéreurs.

S’agissant du contrat de prêt, celui-ci étant un contrat accessoire au contrat de vente, il doit être annulé. La banque sollicitait, sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1382 du Code civil devenu 1240 du même Code), la restitution des intérêts échus et des intérêts à échoir à raison de la perte de chance.

La Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel d’avoir retenu  que suite à l’annulation du contrat de prêt, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance des intérêts à échoir.

En revanche la Cour de cassation censure les juges d’appel d’avoir écarté l’indemnisation de la banque au titre de la restitution des frais.

Depuis les faits qui ont donné lieu à cet arrêt, le législateur a créé un régime juridique dédié, il s’agit de la « vente d’immeuble à rénover » des articles L. 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Ce régime s’applique dès lors qu’une personne, qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

L’acquéreur n’est alors pas sujet aux risques d’inachèvement du bien à raison de la déconfiture du vendeur puisqu’il est protégé par la garantie extrinsèque d’achèvement obligatoirement souscrite par le vendeur.

A rapprocher : Articles L. 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ; Article L. 261-3 et suivants du Code la construction et de l’habitation