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Opposition du syndicat à la vente d’un lot : précisions relatives au détail des sommes réclamées

Cass. civ. 3ème, 22 juin 2017, n°16-15.195

Dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété, l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires au versement des fonds doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

Ce qu’il faut retenir : Dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété, l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires au versement des fonds doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

Pour approfondir : Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires d’un centre commercial a formé opposition au versement du prix d’adjudication de lots de copropriété appartenant à Monsieur X, à qui la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard d’une société avait été étendue.  

La Cour d’appel a déclaré l’opposition régulière et retenu que la créance du syndicat bénéficiait du privilège immobilier spécial. Dès lors, la Cour d’appel a estimé qu'il n'y avait pas lieu de distinguer entre les différentes natures de charges et de travaux pour les créances dues au titre de l'année courante et des deux dernières années échues, ainsi que pour celles dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel en énonçant que l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

Cette décision est  rendue au visa des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965, 5-1 du décret du 17 mars 1967 et 2374, 1° bis du Code civil. En application de ces textes, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic antérieur à un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, l’avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; les effets de l'opposition étant limités au montant ainsi énoncé. Enfin, il convient de préciser que l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège immobilier spécial, mentionné à l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation rappelle, par le présent arrêt, que l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes. Ce faisant, la Cour de cassation confirme la position adoptée par la deuxième chambre civile qui avait déjà considéré comme irrégulière l'opposition ne faisant pas apparaître de manière précise le montant et les causes des créances du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 2ème, 20- octobre 2005, n° 03-17.550).

A rapprocher : Cass. civ. 2ème, 20- octobre 2005, n° 03-17.550

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