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L’acquisition de la clause résolutoire, prérogative exclusive du bailleur

Cass. civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-13.625

Le preneur ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au seul profit du bailleur, qui a implicitement renoncé à s’en prévaloir.

Ce qu’il faut retenir : Le preneur ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au seul profit du bailleur, qui a implicitement renoncé à s’en prévaloir.

Pour approfondir : Il peut arriver que le preneur souhaite quitter les lieux loués avant l’expiration de la période triennale, date à laquelle il pourra, hors durée ferme du bail, délivrer son congé au bailleur. Le cas échéant, il serait tentant pour le preneur d’inciter le bailleur à lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, afin d’aboutir, in fine, à la résiliation du bail.

Dans l’arrêt commenté, un bailleur avait délivré à son preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement d’un arriéré de loyer.

Confronté à l’absence de réaction du preneur, le bailleur l’a assigné en paiement d’une provision à valoir sur les loyers impayés mais sans demander la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du preneur, devenu occupant sans droit ni titre.

Le preneur a sollicité à titre reconventionnel la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Le preneur, qui souhaitait manifestement échapper à l’exécution du contrat jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours, arguait du fait qu’il pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de la persistance de l’infraction à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer adressé par le bailleur et visant ladite clause.

La question posée à la Haute juridiction était donc celle de savoir si le preneur pouvait ou non se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au profit du bailleur, qui, après un commandement de payer la visant, avait implicitement renoncé à s’en prévaloir.

Dans un attendu dénué d’ambiguïté, la Cour de cassation confirme la décision des juges du fond estimant que le preneur ne peut se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée au seul profit du bailleur ; le bailleur bénéficiant de la possibilité de renoncer à la clause de résiliation de plein droit après avoir manifesté son intention de s’en prévaloir dans le commandement de payer.

Cette décision s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence rendue en la matière (Cass. civ. 3ème, 24 mars 1999, n°96-20.590), aux termes de laquelle la clause résolutoire visée par le commandement, assortie de la mention « si bon lui semble », n’est stipulée que dans l’intérêt du bailleur qui se réserve, en cas de non-paiement, une alternative, soit de se prévaloir de cette clause, soit de maintenir le bail et de ne solliciter que le paiement des loyers impayés.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 24 mars 1999, n°96-20.590

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