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Exonération de plus-value immobilière sur la Résidence Principale

Attention à la durée d’inoccupation du logement entre la date de libération de l’immeuble et la date de réalisation de la vente - CAA Paris 2ème, 3 mai 2017, n° 16 PA 03 412

Les plus-values réalisées par des personnes physiques, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis, bénéficient d’une exonération, lorsque le bien constitue la résidence principale du cédant.

Ce qu’il faut retenir : Les plus-values réalisées par des personnes physiques, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis, bénéficient d’une exonération, lorsque le bien constitue la résidence principale du cédant. Un immeuble ne perd pas la qualité de « résidence principale » du cédant, au jour de la cession, du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour,  à condition toutefois que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme « normal ».

Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et règlementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

Pour approfondir : Une contribuable avait fait l’objet d’un examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle à la suite de la vente de l’immeuble ayant constitué sa résidence principale. Elle avait indiqué à l’administration la date de son changement d’adresse antérieur à la date de la vente.

L’Administration contestait l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente.

La requérante a saisi le Tribunal Administratif qui a rejeté sa requête.

Elle a en conséquence saisie la Cour Administrative d’Appel de Paris.

La contribuable soutenait que le bien avait constitué effectivement sa résidence principale jusqu’au 31 décembre 2008, alors que la vente était intervenue le 30 juin 2009. Elle produisait la justification de règlement des taxes d’habitation ainsi que les preuves de ses consommations d’électricité. Enfin, elle justifiait avoir mis en vente la maison dès septembre 2007 et avoir mis en œuvre les diligences nécessaires pour y parvenir.

L’appelante invoquait à l’appui de sa demande l’instruction 8 M 1 09 n° 35 du 31 mars 2009 qui prévoit que « lorsqu’un immeuble a été occupé jusqu’à sa mise en vente par le contribuable, ce dernier peut bénéficier de l’exonération de la plus-value de cession sur le fondement de l’article 150 U du Code général des impôts si la vente intervient dans un délai considéré comme normal », soit un délai de deux ans pour les cessions intervenues en 2009 et 2010. Elle estimait que l’administration ne rapportait pas la preuve qu’elle aurait déménagé plus de deux ans avant la date de la vente, qu’elle ne pouvait en conséquence remettre en cause le bénéfice de l’exonération de la plus-value prévue en cas de vente de la résidence principale.

La Cour Administrative d’Appel de Paris lui donne raison et rappelle qu’un immeuble ne perd pas la qualité de résidence principale du cédant, au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme « normal ».

Selon elle, il en va ainsi lorsque le contribuable est en mesure de justifier comme en l’espèce  qu’il a mis tout en œuvre pour réaliser sa vente dans les meilleurs délais, à compter de la date prévisible du transfert de la résidence habituelle dans un autre lieu, et est par ailleurs en mesure de prouver le règlement des taxes d’habitation ainsi que ses consommations d’électricité, soit la preuve tangible de l’occupation.

Ainsi, la Cour retient qu’aucun délai maximum ne peut être fixé en ce qui concerne la réalisation de la cession.

La Cour Administrative d’Appel décide dans ces conditions que la requérante pouvait bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente de l’immeuble ayant constitué sa résidence principale.

Cet arrêt doit constituer une mise en garde sur le délai qui peut exister entre la libération des lieux et la date de la vente. 

L’Administration doit en effet faire une application circonstanciée, c’est-à-dire au cas par cas, ce qui nécessite pour le contribuable de mesurer ce qui est ou n’est pas un délai « normal ».

Cette décision implique une vigilance toute particulière pour le contribuable qui devra se ménager la preuve des circonstances à invoquer le cas échéant.

A rapprocher : CE, 7 mai 2014 – 7 novembre 2014, n° 356 328, Recueil LEBON

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