Vente en l’état futur d’achèvement : clause non abusive – Cass. civ. 3ème, 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800

La clause accordant la possibilité pour le vendeur de retarder la date de livraison prévue contractuellement en cas d’intempéries et défaillance d’une entreprise participant au chantier ne serait pas abusive.

Par un arrêt récent, la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation a considéré que ne constituait pas une clause abusive, la clause insérée dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement accordant la possibilité pour le vendeur de retarder la date de livraison prévue contractuellement en cas d’intempéries et de défaillance d’une entreprise participant au chantier.

Dans l’espèce jugée, une société civile immobilière (SCI) avait vendu en état futur d’achèvement à des époux une maison d’habitation. Le contrat de vente stipulait que la livraison devait intervenir au cours du premier trimestre 2007. La prise de possession du bien immobilier n’étant intervenue que le 21 décembre 2007, les acquéreurs ont alors assigné la société venderesse pour obtenir réparation de leur préjudice lié à ce retard dans la livraison. Pour s’opposer à cette prétention, la SCI s’est prévalue de la clause insérée dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant une majoration du délai de livraison en cas de survenance d’intempéries et/ou de défaillance d’une entreprise participant au chantier, laquelle était libellée comme suit :

« ce délai [de livraison] sera le cas échéant majoré des jours d’intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l’architecte ou du bureau d’études auquel les parties conviennent de se rapporter ; le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d’une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure ».

La demande des acquéreurs ayant, pour l’essentiel, été retenue par les premiers juges, la société venderesse a interjeté appel et sollicité le débouté des demandeurs.

Par arrêt en date du 1er février 2011, la Cour d’appel d’Amiens a confirmé le jugement entrepris en considérant, au visa des dispositions de l’article L.132-1 du Code de la consommation, la clause litigieuse abusive et de ce fait nulle et non avenue, et ce pour deux motifs.

Selon le premier motif, cette clause conférait systématiquement les effets de la force majeure à des évènements qui n’en présentaient pas forcément le caractère dès lors qu’elle est insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel.

Selon le second motif, cette clause renvoyait pour la constatation des jours d’intempéries à une attestation, soit de l’architecte, soit d’un bureau d’études, alors que ces derniers, en leur qualité de maîtres d’œuvre, seraient eux-mêmes tenus de respecter des délais d’exécution à l’égard du maître de l’ouvrage, et pourraient de ce fait avoir intérêt à justifier le retard de livraison par des causes légitimes. 

Cet argumentaire n’a pas emporté la conviction de la Cour de cassation qui a cassé l’arrêt d’appel en retenant que la clause litigieuse ne revêtait pas les caractéristiques exigées par l’article L.132-1 du Code de la consommation pour être qualifiée d’abusive ; à ce titre, la haute juridiction retient :

« (cette clause) n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

La juridiction suprême semble ainsi estimer dans cet arrêt que le retard de livraison d’un ouvrage lié à des intempéries ou à la défaillance d’une entreprise participant au chantier puisse se justifier dès lors que les jours d’intempéries sont constatés par une attestation émanant, soit de l’architecte, soit du bureau d’études, lesquels devront faire preuve d’impartialité en leur qualité de professionnel.

Reste toutefois à trancher l’hypothèse où le contrat de vente en l’état futur d’achèvement insérerait une clause autorisant le vendeur à retarder la livraison en cas de survenance d’intempéries et/ou de défaillance d’une entreprise participant au chantier et confiant l’appréciation des jours d’intempéries au maître de l’ouvrage, vendeur.


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