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Bail d’habitation : réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail et références produites à titre de comparaison

Cass. civ. 2ème, 24 mai 2017, n°16-15.750

Pour fixer le loyer du bail renouvelé, les références produites à titre de comparaison doivent concerner des logements soumis au même régime locatif.

Ce qu’il faut retenir : Pour fixer le loyer du bail renouvelé, les références produites à titre de comparaison doivent concerner des logements soumis au même régime locatif.

Pour approfondir : Pour prétendre à une réévaluation du loyer lors du renouvellement du contrat de bail, le bailleur doit démontrer le caractère manifestement sous-évalué du loyer. C'est à lui qu'incombe cette preuve et les juges du fond ont un pouvoir d'appréciation souverain en la matière. Pour cela, les éléments de comparaison produits par le bailleur doivent porter sur des logements comparables.

En effet, il convient de rappeler que l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément qu’en cas de réévaluation du loyer, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

En l’espèce, le propriétaire d’un appartement a donné en location son bien au titre du régime des logements à loyer moyen. Le propriétaire a adressé une proposition de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer réévalué en application des articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire a contesté cette réévaluation.

Pour fixer le loyer du bail renouvelé, la Cour d’appel a retenu que la valeur moyenne du prix des loyers des cinq appartements de comparaison retenus était de 995,47 euros et qu’en conséquence, le prix du loyer actuel du logement était manifestement sous-évalué.

La Cour de cassation sanctionne la décision de la Cour d’appel, en rappelant que les juges auraient dû rechercher si les références produites concernaient ou non des logements soumis au même régime locatif que l’appartement en cause, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 12 oct. 2011, n°10-21.214

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