La Cour de cassation a rendu un important arrêt de censure qui devrait renforcer la vigilance et la prudence tant des praticiens qui rédigent des baux commerciaux que des commerçants qui les signent.
La Cour de cassation a rendu un important arrêt de censure qui devrait renforcer la vigilance et la prudence tant des praticiens qui rédigent des baux commerciaux que des commerçants qui les signent.
En l’espèce, le preneur avait demandé le renouvellement de son bail. Le bailleur l’avait assigné en acquisition de clause résolutoire et subsidiairement en fixation d’un loyer déplafonné.
Les parties avaient finalement conclu une transaction dans le cadre de laquelle le bailleur avait renoncé à solliciter le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire et avait accepté le renouvellement du bail pour neuf années. Le preneur avait quant à lui accepté la fixation d’un loyer progressif par paliers.
Lors du renouvellement du bail suivant, le bailleur délivrait un congé avec offre de renouvellement sollicitant la fixation du loyer à la valeur locative. Le preneur demandait l’application du plafonnement.
La Cour d’appel avait retenu l’argumentation du bailleur au motif que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler, qui exclut la fixation d’un loyer de base, fait obstacle à l’application de la règle du plafonnement et impose d’apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative.
Au visa de l’article L.145-34 du code de commerce relatif au loyer du bail renouvelé, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en retenant que « pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l’article L.145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers. »
Cette censure est conforme à la lettre du texte précité considérant qu’un bail à paliers est un bail comme les autres et n’écarte pas l’application du plafonnement lors du renouvellement.
Retenir le contraire aurait créé un nouveau cas de déplafonnement et aurait ajouté à la loi.
L’article L.145-33 du code de commerce prévoit en effet que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce, c’est-à-dire :
1. les caractéristiques du local considéré,
2. la destination des lieux,
3. les obligations respectives des parties,
4. les facteurs locaux de commercialité.
Le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction, depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Dans le cadre de son pourvoi, le bailleur avait fait état d’un arrêt précédemment rendu par la Cour de cassation (Civ. 3ème, 17 mai 2006, pourvoi n°05-11685) qui avait jugé que le montant à prendre en compte pour le calcul de la variation indiciaire était celui fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler, et ce, indépendamment des abattements ou remises convenus.
En l’espèce, la situation était différente car les parties avaient convenu d’un loyer initial puis de remises temporaires s’étalant sur plusieurs années. Il convenait donc de retenir le loyer exigible pour la première période triennale.
Le bail à paliers doit être distingué du bail avec allègement ou franchise. Dans le cas du bail à paliers, il faut tenir compte du loyer d’origine, c’est-à-dire le loyer correspondant au premier palier, pour calculer le loyer révisé ou renouvelé.
Dans le cas du bail avec allègement ou franchise, les parties ont initialement convenu d’un prix de loyer qui bénéficie d’une remise pour une certaine période ; c’est ce loyer d’origine qui est pris en compte pour le calcul du loyer plafonné dans le cadre d’une révision ou d’un renouvellement. Il est donc primordial de procéder en amont à une rédaction claire de la clause afin d’éviter toute difficulté ultérieure en prévoyant notamment le loyer d’origine qui servira de base dans le cadre de la révision et du renouvellement.
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