Indemnité d’éviction calculée sur la seule activité autorisée par le bail – Cass. civ. 3ème, 9 avril 2013, pourvoi n°12-13.622

La Cour de cassation rappelle que, pour le calcul de l’indemnité d’éviction revenant au preneur qui s’est vu refuser le renouvellement de son bail, il est tenu compte exclusivement de l’activité autorisée par le bail.

Par un récent arrêt, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rappelle que, pour le calcul de l’indemnité d’éviction revenant au preneur qui s’est vu refuser le renouvellement de son bail, il est tenu compte exclusivement de l’activité autorisée par le bail.

En l’espèce, un bailleur a donné à bail commercial à la Société Stock des Affaires un local pour l’exercice d’un commerce « d’articles de Paris, maroquinerie, bimbeloterie et solde de tous ces articles ».

Le bailleur a délivré congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction au preneur, lequel a alors assigné le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction.

Les juges de première instance ont assimilé l’activité de « bimbeloterie » qui correspondait à la destination contractuelle, à celle de  « bazar » retenant l’intégralité du chiffre d’affaires réalisé par le preneur.

La Cour d’appel de Paris a infirmé le jugement en distinguant les notions de « bimbeloterie » et celle de « bazar », excluant alors du chiffre d’affaires global de la société preneuse le chiffre d’affaires réalisé exclusivement à raison de l’activité de bazar.

Elle considérait que la bimbeloterie n’était pas assimilable à des produits bon marché ou soldés tels qu’articles de plage, produits d’entretien ou d’hygiène proposés par le preneur.

La Société Stock des Affaires a formé un pourvoi arguant que cette distinction des deux notions de « bimbeloterie » et de « bazar » était erronée.

L’enjeu pour le preneur était essentiel compte tenu du chiffre d’affaires retenu  pour le calcul de l’indemnité d’éviction qui se trouvait alors amoindrie.

Prenant acte des clauses contractuelles du bail et du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fonds, la Cour de cassation confirme la solution de la Cour d’appel.

La Cour de cassation affirme en effet que l’indemnité d’éviction doit être calculée sur la base de la seule activité autorisée par le bail.

La destination contractuelle était le commerce d’articles de Paris, maroquinerie, bimbeloterie et solde à l’exclusion de toute autre activité et notamment de l’activité de bazar.

La solution posée par cet arrêt est intéressante à double titre :

  • d’une part, la Haute cour réaffirme qu’il incombe aux juges du fond d’apprécier souverainement la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction, au regard notamment de l’activité contractuelle du bail ;
  • d’autre part, elle rappelle que pour le calcul de l’indemnité d’éviction, ne sont prises en compte que les seules activités contractuelles, à l’exclusion de tout autre.

Autrement dit, la clause « Destination » du bail est donc essentielle et le preneur ne peut se prévaloir d’une simple tolérance de la part du bailleur pour ensuite faire état d’une activité différente de celle prévue au bail dans le cadre du calcul de l’indemnité d’éviction.

Le silence du bailleur et l’absence d’opposition de sa part à l’exercice d’une activité non prévue au bail ne valent pas acquiescement.

Au regard de ce qui précède, le preneur se doit donc d’être particulièrement vigilant sur cette question, notamment s’il entend s’adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle prévue par le bail.

Afin d’en faire état dans le calcul de l’indemnité d’éviction, il devra alors, en cours de bail, mettre en œuvre la procédure de despécialisation telle que prévue par les dispositions de l’article L.145-47 du code de commerce. A défaut de le faire, la sanction est loin d’être neutre pour le preneur car la base du calcul de l’indemnité d’éviction s’en trouve diminuée d’autant. 


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