Le certificat d’urbanisme générateur de droits réels

Les garanties du certificat d’urbanisme sont attachées au terrain et non à la personne qui en fait la demande.

Ce qu’il faut retenir : Les garanties du certificat d’urbanisme sont attachées au terrain et non à la personne qui en fait la demande.  

Pour approfondir : Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui est délivré sur demande, dans les communes couvertes par un Plan Local d’Urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Il résulte de l’article R.410-1 du Code de l’urbanisme que le certificat d’urbanisme peut être demandé par le propriétaire du terrain mais également par toute personne intéressée.

Le certificat d’urbanisme a comme fonction première de cristalliser la situation juridique d’un terrain pendant les 18 mois qui suivent son édiction. Il renseigne le demandeur sur les règles d’urbanisme qui lui sont applicables mais ne vaut pas autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol. Pendant sa durée de validité, il est possible de se prévaloir des règles contenues dans le certificat d’urbanisme quand bien même le Plan Local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu aurait été modifié.

Pendant longtemps, les garanties présentées par le certificat d’urbanisme ne pouvaient être revendiquées que par son destinataire.

Dans un arrêt rendu le 15 octobre 2013, la Cour administrative d’appel de Lyon a considéré que les garanties apportées par le certificat d’urbanisme bénéficiaient à son destinataire mais également à toute personne qui sollicitait une autorisation d’urbanisme visant à réaliser un projet sur ladite parcelle. A ce titre, le certificat d’urbanisme ne présentait plus un caractère personnel mais réel ; les droits octroyés par celui-ci étant attachés au terrain et non plus à la personne qui en avait fait la demande (CAA Lyon, 1^re ch., 15 octobre 2013, req. n°13LY01052).

Par un arrêt rendu le 15 décembre 2015, le Conseil d’Etat est venu confirmer l’interprétation de la Cour administrative d’appel de Lyon, considérant ainsi qu’un promoteur peut se prévaloir de certificats d’urbanisme délivrés à deux coïndivisaires du terrain d’assiette du projet au motif que : « que ces dispositions ne réservent pas à la personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu’il confère, pendant dix-huit mois, à l’application des dispositions d’urbanisme, du régime des taxes et participations d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété existant à la date du certificat d’urbanisme ; que, par suite, en jugeant que le bénéfice des certificats d’urbanisme délivrés à deux des propriétaires des parcelles d’assiette du projet pouvait être invoqué par la SCI Saint-Cergues-Les-Hutins, la cour administrative d’appel de Lyon n’a pas commis d’erreur de droit » (CE, 15 décembre 2015, req. n°374026).

En conséquence, toute personne qui sollicite une autorisation d’urbanisme, bénéficie du droit de voir cette demande examinée au regard des règles applicables à l’époque de la délivrance du certificat d’urbanisme sans que puisse être opposée la modification du Plan Local d’Urbanisme.

A rapprocher : CE, 1er oct. 1993, n°96535