Cass. civ. 3ème, 9 février 2017, n°16-10.350, Publié au Bulletin
L’article L.145-7-1 du Code de commerce a été introduit par la loi du 22 juillet 2009 n° 2009-888 relative au développement et à la modernisation des services touristiques. Cet article prohibe toute résiliation à l’expiration d’une période triennale d’un bail commercial conclu entre le propriétaire et l’exploitant d’une résidence de tourisme.
Ce qu’il faut retenir : L’article L.145-7-1 du Code de commerce a été introduit par la loi du 22 juillet 2009 n° 2009-888 relative au développement et à la modernisation des services touristiques. Cet article prohibe toute résiliation à l’expiration d’une période triennale d’un bail commercial conclu entre le propriétaire et l’exploitant d’une résidence de tourisme.
La Cour de cassation affirme ainsi pour la première fois que l’article L.145-7-1 du Code de commerce s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, soit le 25 juillet 2009.
Pour approfondir : En l’espèce, une société a acquis la propriété de deux appartements. Ces biens ont fait l’objet de baux commerciaux pour l’exploitation d’une résidence de tourisme, signés respectivement les 20 février 2007 et 22 février 2007 et, tous deux à effet du 2 juillet 2007.
Par acte d’huissier du 26 décembre 2012, le locataire commercial des deux appartements a fait délivrer congé au bailleur pour le 1er juillet 2013 soit pour l’expiration de la deuxième période triennale.
La société bailleresse a alors assigné le locataire commercial en nullité des congés, par acte d’huissier du 20 septembre 2013 en violation de l’article L.145-7-1 du Code de commerce issu de la loi du 22 juillet 2009 qui interdit au preneur d’exercer une faculté de résiliation triennale.
La Cour d’appel de Poitiers rejette la demande du bailleur et se prononce en faveur de la validité des congés.
Elle retient que « les baux litigieux ont été conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 22 juillet 2009 qui a introduit l’article L.145-7-1 du Code de commerce prohibant toute résiliation triennale. Dès lors, ces baux sont régis par l’article L.145-4 du Code de commerce qui prévoit que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans mais qu’à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à expiration d’une période triennale dans les formes et délais de l’article L.145-9 du même code ».
Cette solution est censurée par la Cour de cassation qui, au visa de l’article L.145-7-1 du Code de commerce et de l’article 2 du Code civil, affirme que la durée ferme des baux portant sur une résidence de tourisme « est d’ordre public et s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur ».
La Cour de cassation se prononce pour la première fois sur l’application dans le temps de l’article L.145-7-1 du Code de commerce. Elle vise à cet égard l’article 2 du Code civil qui interdit en principe tout effet rétroactif de la loi nouvelle. Ce principe connaît cependant des exceptions notamment lorsque la loi prévoit des dispositions transitoires, mais ce n’est pas le cas en l’espèce.
Il semblerait en l’espèce que la Cour de cassation justifie l’application immédiate de la loi aux contrats en cours à raison de ce que les dispositions légales visées seraient d’ordre public. En cela, cette solution semble assez inédite alors que les dispositions visées par l’article L.145-7-1 du Code de commerce ne sont pas expressément visées (par l’article L.145-15 du Code de commerce) comme étant d’ordre public.
La Cour de cassation étendrait ainsi « virtuellement » l’ordre public de l’article L.145-4 du Code de commerce régissant la faculté de résiliation triennale et l’interdiction des durées fermes, à l’article L.145-7-1 du même code visant son interdiction dans le cadre de la location de résidence de tourisme. Rappelons que cette dernière disposition a été introduite par le législateur dans le but d’éviter que le propriétaire d’une résidence de tourisme ne se retrouve prématurément sans exploitant.
Cet arrêt est à rapprocher de celui déjà rendu par la Haute juridiction en baux d’habitation (pour l’application de la loi ALUR aux baux d’habitation en cours au jour de son entrée en vigueur Cass. civ. 3ème, 17 novembre 2016, n°15-24.552).
La présente décision semble également apporter un début de réponse à la question de l’application, en cours de bail, du dispositif « PINEL » sur les durées fermes (v. réponse ministérielle du 31 mai 2016 n°93 154).
A rapprocher : Article L.145-7-1 du Code de commerce ; Loi du 22 juillet 2009 n° 2009-888 relative au développement et à la modernisation des services touristiques ; Article L.145-4 du Code de commerce ; Article L.145-9 du Code de commerce ; Réponse ministérielle du 31 mai 2016 n°93 154 ; Article 2 du Code civil ; Article L.145-15 du Code de commerce ; Cass. civ. 3ème, 17 novembre 2016, n°15-24.552
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