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Conditions d’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de crédit-bail immobilier -Cass. com., 18 novembre 2014, pourvoi n°13-23.997

Les dispositions légales attachées à un contrat de bail commercial ne sont pas applicables dans le cadre d’un crédit-bail immobilier dont le preneur se retrouve en procédure de liquidation judiciaire.

Pour être acquise, la clause résolutoire insérée dans un contrat de crédit-bail immobilier n’a pas besoin d’être constatée par une décision passée en force de chose jugée. L’arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 18 novembre 2014 rappelle ainsi que les conditions de résiliation attachées au contrat de crédit-bail immobilier, par essence d’origine contractuelle, diffèrent de celles qui régissent le contrat de bail commercial.

En l’espèce, les juges du fond avait considéré, à tort, que la clause résolutoire mise en œuvre par le crédit bailleur, antérieurement à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard du crédit-preneur, n’était pas acquise au motif que la résiliation du contrat du crédit-bail immobilier n’avait pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée.

Or, la Cour de cassation rejette ce moyen en retenant que la nécessité d’obtenir une telle décision concerne uniquement le contrat de bail commercial pour lequel en présence d’une clause résolutoire, la résiliation de plein droit ne pourra intervenir que si elle a été constatée par une décision passée en force de chose jugée, non susceptible d'un recours suspensif. Le contrat de bail commercial ainsi résilié, le preneur pourra être expulsé ; l'expulsion ne constituant pas une voie d'exécution interdite par l'article L.622-21 du Code de commerce.

La Cour de cassation a ainsi écarté l’application des dispositions légales attachées au contrat de bail commercial, qui se veulent protectrices à l’égard du preneur, au profit du respect de la liberté contractuelle, dans le cadre du contrat de crédit-bail immobilier.

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