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Projet de Loi ELAN : le DPE serait opposable aux vendeurs et aux bailleurs au 1er janvier 2021

Projet de loi ELAN, texte définitif adopté par le Sénat le 16 octobre 2018

Parmi les principales mesures du projet de loi, l’article 179 prévoit de rendre opposable les informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique à compter du 1er janvier 2021.

Ce qu’il faut retenir : Après l’Assemblée Nationale, le Sénat a, le 16 octobre dernier, définitivement adopté le projet de loi ELAN dans sa rédaction proposée par la commission mixte paritaire. La promulgation de la loi ELAN, initialement prévue d’ici la fin de l’année 2018, devrait être reportée début 2019 en raison de la saisine du Conseil constitutionnel le 23 octobre dernier par soixante députés.

Parmi les principales mesures du projet de loi, l’article 179 prévoit de rendre opposable les informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique à compter du 1erjanvier 2021.

Pour approfondir : Pour rappel, en cas de vente ou de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le vendeur ou le bailleur a l’obligation d’annexer à la promesse de vente, à l’acte authentique de vente ou au contrat de bail, un diagnostic de performance énergétique, sauf exceptions prévues par les textes (articles L.271-4 du CCH pour la vente et L.134-3-1 du CCH pour la location).

Etabli par un diagnostiqueur professionnel, le DPE indique la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu’une classification du bâtiment en fonction de la quantité d’émission de gaz à effet de serre, afin de connaitre sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations du diagnostiqueur destinées à améliorer la performance énergétique du bâtiment (article L.134-1 du CCH). Sa durée de validité est de dix ans.

Aujourd’hui, le DPE n’a qu’une valeur informative, si bien que l’acquéreur ou le locataire ne peut, en principe, se prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur des informations qu’il contient. L’acquéreur ou le locataire peut en revanche se retourner contre le diagnostiqueur afin d’engager sa responsabilité délictuelle.

Cependant, l’article 179 du projet de loi ELAN, dans sa rédaction définitive adoptée par le Sénat, prévoit de modifier le code de la construction et de l’habitation afin de supprimer le caractère informatif du DPE et rendre ses informations opposables au vendeur et au bailleur.

Autrement dit, le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information erronée leur cause effectivement un préjudice pouvant résulter, par exemple, de la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le montant des loyers.

En revanche, l’article 179 du projet de loi prévoit que les recommandations du diagnostiqueur accompagnant le DPE conserveront leur caractère informatif et ne seront pas opposables.

Le projet de loi fixe l’entrée en vigueur de ce nouvel article au 1er janvier 2021. Par conséquent, seront opposables les informations contenues dans les DPE établis à compter de cette date.

L’opposabilité du DPE pose le problème de la fiabilité des diagnostics établis.

En effet, aujourd’hui en pratique la fiabilité des DPE reste aléatoire et il est courant qu’un même bien fasse l’objet d’une estimation de consommation différente selon le diagnostiqueur. Aussi, les parlementaires ont jusqu’alors refusé de voter pour l’opposabilité du DPE (on rappellera, à ce titre, que le Sénat lui-même avait voté contre lors de la première lecture du projet de loi ELAN !). La faillibilité du DPE, si elle persiste, sera source de contentieux et d’insécurité juridique pour les vendeurs et les bailleurs.

C’est la raison pour laquelle le plan de rénovation énergétique des bâtiments, présenté par le gouvernement fin avril 2018, prévoit d’augmenter la fiabilité des DPE courant 2019, notamment par la mise à jour et l’unification de la méthode de calcul utilisée, ainsi que par le renforcement de la formation et du contrôle des diagnostiqueurs.

Par ailleurs, on relève que l’article 72 du projet de loi ELAN crée les articles L.134-8 à L.134-10 du CCH instituant un Observatoire des diagnostics immobiliers. A ce titre, les diagnostiqueurs auront l’obligation, à compter du 1er janvier 2020, de transmettre à cet observatoire les DPE qu’ils auront établis, en vue de leur mise à disposition du public. Un décret en Conseil d’Etat doit être pris afin de déterminer les modalités d’application de ces nouveaux textes.

A rapprocher : Article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ; Article L.134-3-1 du code de la construction et de l’habitation ; Article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation ; Plan de rénovation énergétique des bâtiments du 26 avril 2018 ; Article 72 du projet de loi ELAN, texte définitif

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