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La TEOM ne peut être mise à la charge du preneur qu’à raison d’une stipulation expresse

Cass. civ. 3ème, 13 septembre 2018, n°17-22.498, inédit

La clause suivant laquelle le preneur est redevable des « charges et taxes (…) de toute nature afférentes à l’immeuble » ne transfère pas utilement au preneur la charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 



Il était stipulé au terme d’un bail commercial que le preneur était redevable « d’une quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble. »

Le preneur contestait devoir, en application de cette clause, supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La Cour d’appel saisie a retenu que ladite taxe ne pouvait pas être mise à la charge du locataire compte tenu de l’absence de stipulation expresse en ce sens.

Le bailleur a formé un pourvoi, soutenant que la clause visait sans distinction toutes les taxes afférentes à l’immeuble de sorte que la taxe d’enlèvement de surcroit enrôlée avec l’impôt foncier devait être supportée par le preneur.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi considérant que les charges ou taxes afférentes à l’immeuble n’incluent pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et que seule une stipulation expresse aurait permis au bailleur de la refacturer au preneur.

Cette position n’est pas nouvelle : le bailleur étant le redevable légal de la TEOM, il doit, s’il souhaite en transférer le coût au preneur, le faire suivant une disposition expresse visée au bail (Civ. 3ème, 13 juin 2012, n°11-17.114) et ce quand bien même le preneur supporterait la taxe foncière puisque la TEOM n’est pas une composante de la taxe foncière mais une taxe additionnelle à celle-ci, facultative et ne pouvant être mise à la charge du preneur que par une clause expresse (Paris, 25 octobre 2017, n°15/23774).

Dans cette présente décision, la Cour de cassation rappelle une fois de plus la nécessité de stipuler des clauses claires et précises afin d’imputer des charges exorbitantes au preneur et limite ainsi le pouvoir d’appréciation des clauses « balai ».

Il est à noter que cet arrêt a été rendu avant l’application de la réforme Pinel qui a réglementé le sort des charges récupérables sur le preneur. A ce titre, le décret du 3 novembre 2014 autorise par exception de mettre à la charge du preneur « les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement » (article R.145-35 du Code de commerce). Tel est précisément le cas de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La taxe d’enlèvement d’ordures ménagères relève d’un service (article L.2224-13 et suivants du Code général des collectivités territoriales) dont le preneur bénéficie (et non d’une charge afférente à l’immeuble) et dont le bail doit prévoir effectivement son imputation au preneur.

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 13 juin 2012, n°11-17.114 ; CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 25 octobre 2017, n°15/23774 ; Article R.145-35 du Code de commerce ; Article L.2224-13 et suivants du Code général des collectivités territoriales

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