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Contrat préliminaire de réservation et absence de notification du délai de réflexion de l’article L.271-1 du CCH

Cass. civ. 3ème, 12 avril 2018, n°17-13.118

La signature par un acquéreur non professionnel d’un acte authentique de vente sans réserve ne vaut pas renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce qu’il faut retenir : La signature par un acquéreur non professionnel d’un acte authentique de vente sans réserve ne vaut pas renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour approfondir : L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit que l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à construire bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du contrat de réservation (ou de l’acte authentique de vente en absence de contrat préliminaire, selon l’alinéa 5 du même article).

En l’espèce, un acquéreur non professionnel démarché par un conseiller en investissement avait conclu, dans un objectif de défiscalisation, un contrat de réservation portant sur un appartement en état futur d’achèvement, avant de l’acquérir aux termes d’un acte authentique de vente.

Aux termes d’un arrêt rendu le 13 décembre 2016, la Cour d’appel d’Angers a prononcé la nullité du contrat de réservation faute de notification régulière du délai de rétractation de l’article L.271-1 du CCH et ordonné l’annulation de la vente, ainsi que la restitution du prix payé par l’acquéreur estimant que ce dernier avait conservé la faculté de se rétracter.

Le vendeur a alors formé un pourvoi en cassation motif pris que l’acquéreur avait renoncé à l’exercice de son droit de rétraction en signant l’acte authentique de vente, lequel mentionnait que les prescriptions de l’article L.271-1 du CCH avaient déjà été respectées, sans émettre de réserve quant à l’irrégularité de la présentation de la faculté de renonciation au sein du contrat préliminaire de réservation.

Ce faisant, le vendeur s’appuyait sur une décision rendue par la Haute juridiction le 7 avril 2016 (Cass. civ. 3ème, 7 avril 2016, n°15-13.064), aux termes de laquelle cette dernière avait jugé que la signature par l’acquéreur de l'acte authentique de vente sans réserve valait renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Dans un attendu de principe dénué d’ambiguïté, la Cour de cassation revient sur sa solution antérieure et affirme que le contrat de réservation, distinct et autonome du contrat de vente, étant nul, l’acquéreur se trouve alors dans la situation visée au cinquième alinéa de l’article L.271-1 du CCH et n’a donc pas bénéficié du délai de réflexion légal. La vente doit par conséquent être annulée.

Cette décision, protectrice des intérêts de l’acquéreur non professionnel, est extrêmement importante en ce qu’elle expose une vente réitérée à un risque de remise en cause aussi longtemps que la notification prévue à l’article L.271-1 du CCH n’a pas été correctement effectuée. 

A rapprocher : Article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Cass. civ. 3ème, 7 avril 2016, n°15-13.064

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