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Mesurage des lots de copropriété par un géomètre expert en vue d’une révision de la grille de charges

Cass. civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-21.971

Ne constitue pas une fraude à la loi prévoyant l'unanimité pour toute modification de la répartition des charges, l'adoption d'une résolution donnant mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété en vue de s'assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots.

Ce qu’il faut retenir : Ne constitue pas une fraude à la loi prévoyant l'unanimité pour toute modification de la répartition des charges, l'adoption d'une résolution donnant mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété en vue de s'assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots. Dès lors, le refus de copropriétaires de laisser le géomètre accomplir sa mission est constitutif d'un trouble manifestement illicite.

Pour approfondir : En application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, la répartition des charges ne peut en principe être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. En pratique, une telle modification peut nécessiter préalablement l’intervention d’un tiers, tel qu’un géomètre expert, afin de procéder au mesurage des lots de copropriété.

En l’espèce, une SCI propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et la société locataire de ces locaux, ont été assignées par le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'autorisation d'accéder à leurs locaux afin de procéder à un mesurage complet des surfaces.

La Cour d’appel a accueilli la demande du syndicat des copropriétaires. Les défenderesses se sont pourvues en cassation, se prévalant d’une fraude à la loi. Elles soutenaient, en effet, que l'intervention d'un géomètre expert en vue de la modification de la répartition des charges ne pouvait intervenir en violation des dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, lequel prévoit l'unanimité des copropriétaires et que le syndicat des copropriétaires, conscient de la difficulté de réunir l'unanimité, entendait au travers de la désignation d'un géomètre expert, faire modifier la grille des charges sans vote de l'assemblée générale dans les conditions requises.

La Cour de cassation rejette l’argumentation des demanderesses au pourvoi. Ayant retenu, sans dénaturation, que la résolution de l'assemblée générale avait donné mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété et exactement que cette décision était devenue définitive, en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant et qui a pu estimer que l'ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale et impliquant que le géomètre pénètre dans le domicile de ces sociétés ne portait pas une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de celui-ci au regard du but légitime poursuivi, visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots, a pu en déduire que le refus des deux sociétés de laisser le géomètre accomplir sa mission était constitutif d'un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il ressort de cette décision que ne constitue pas une fraude à la loi prévoyant l'unanimité pour toute modification de la répartition des charges, l'adoption d'une résolution donnant mission à un géomètre de procéder à un mesurage des lots de copropriété en vue de s'assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots.

A rapprocher : Article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; Cass. cv. 3ème, 8 avril 2008, n°07-14.020

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