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Validité du règlement de copropriété fixant des tantièmes de propriété par bloc d'immeuble

Cass. civ. 3ème, 7 septembre 2017, n°16-18.331

Si l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, n'est pas nécessairement contraire à ces dispositions d'ordre public, le règlement de copropriété fixant les tantièmes non pas par copropriétaire mais par bloc d'immeuble...

Ce qu’il faut retenir : Si l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, n'est pas nécessairement contraire à ces dispositions d'ordre public, le règlement de copropriété fixant les tantièmes non pas par copropriétaire mais par bloc d'immeuble, dès lors qu'il contient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot.

Pour approfondir : Dans cette affaire, un domaine a été divisé en sept blocs et placé sous le régime de la copropriété. Les voies d'accès et jardins ont été constitués en parties communes. Les blocs A, B, C et D formaient le bâtiment principal, les blocs E et F correspondaient à des villas indépendantes utilisant les voies d'accès et le bloc G était constitué d'arcades longeant la voie publique. Un état descriptif de division a été établi le 12 mai 1960, répartissant les quotes-parts indivises des parties communes entre les blocs A à D.

Les copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 11 septembre 2006. Les copropriétaires se référaient à l'article 20 g du règlement de copropriété disposant que « les délibérations sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés qui disposeront d'autant de voix qu'ils seront propriétaires de millièmes de choses communes tels qu'ils sont désignés à l'article 3 ci-dessus ». L'article 3 disposait en A) que le droit aux parties communes concernant la totalité de l'immeuble formant les blocs ABCD était réparti par millièmes entre les blocs ABCD, et en B) concernant la totalité de la copropriété que les parties communes aux blocs A-B-C-D-E-F (G) excepté et comprenant uniquement les routes et le jardin compris entre les blocs A-B-C-D-E-F-G appartiendraient à chacun des six premiers blocs par sixièmes.

Selon les requérants, il en résultait clairement qu'aucun millième n'était attribué aux copropriétaires des blocs E-F-G qui ne disposaient pas de voix à l'assemblée générale.

La Cour d’appel a rejeté leur demande d’annulation de l’assemblée générale et les copropriétaires se sont pourvus en cassation.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel en énonçant que, si s'agissant des parties communes générales, le règlement de copropriété fixait des tantièmes de propriété, non pas par lot, mais par bloc d'immeuble, alors que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, la Cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, que les articles 3 A et 3 B du règlement de copropriété contenaient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le sixième attribué à chaque bloc d'immeuble et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal, dans le respect de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Pour la Cour, la répartition des voix en 15.750 appliquée par le syndicat respectait la répartition initiale en sixièmes et la répartition par millièmes au sein du bâtiment principal.

Cette décision confirme la position retenue antérieurement par la Haute juridiction (Cass. civ. 3ème, 3 novembre 2016).

A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 3 novembre 2016, 15-21.682

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