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Point d’obligation de commercialité pour le bailleur d’un centre commercial - Cass. civ. 3ème, 3 juillet 2013, pourvoi n°12-18.099

La Cour de cassation réaffirme que le bailleur d’un centre commercial n’a pas davantage d’obligations que celles édictées par le code civil et usuellement rappelées dans les baux. 


Par un récent arrêt, la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation réaffirme que le bailleur d’un centre commercial n’a pas davantage d’obligations que celles édictées par le code civil et usuellement rappelées dans les baux, c'est-à-dire, les obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée.

Un preneur avait sous-loué une partie de ses locaux à une société exerçant une activité complémentaire à la sienne. Il lui avait imposé une exploitation effective pendant les douze mois de l’année ainsi que l’apposition de son enseigne sur tous les supports publicitaires utilisés.

Le preneur, locataire principal, ferme le magasin qu’il exploitait dans les locaux contigus à ceux sous-loués.

Le sous-locataire assigne alors son bailleur en résiliation du sous-bail à ses torts exclusifs et en paiement de dommages et intérêts.

Sa demande est rejetée tant par la Cour d’appel que par la Cour de cassation.

Les juges d’appel ont en effet considéré qu’il n’existait pas d’obligation légale pour le bailleur d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d’assurer le maintien de l’environnement commercial.

En l’absence de stipulation particulière dans le contrat de sous-location, le bailleur s’était uniquement engagé à mettre à disposition les locaux objets du bail, ce qu’il avait toujours fait.

Outre que les lieux n’avaient subi aucun changement de forme, la complémentarité non contestée des activités et les clauses relatives aux modalités d’exploitation n’établissaient pas une commune intention des parties d’obliger le bailleur à maintenir son activité dans l’immeuble jusqu’au terme de la sous-location.

La Cour de cassation confirme l’appréciation des juges d’appel qui ont considéré que le bailleur n’avait pas commis de faute en quittant les lieux.

La Cour de cassation avait déjà posé il y a plusieurs années le principe selon lequel le bailleur d’un centre commercial n’est pas tenu, en l’absence d’obligations expresses, à une obligation particulière d’assurer au preneur le maintien d’un environnement commercial favorable.

Il s’agit d’une interprétation stricte des dispositions de l’article 1719 du code civil relatif aux obligations du bailleur.

Si cette appréciation semble logique d’un point de vue juridique, elle apparaît éloignée de la réalité économique spécifique des centres commerciaux, la commercialité d’un centre commercial dépendant largement du bailleur.

Cependant, une telle clause imposant au bailleur de maintenir un environnement commercial favorable est rare dans les baux commerciaux et en tout cas difficile, voire impossible, à négocier pour les preneurs.

Lorsqu’elle existe, la clause est encadrée tant dans son contenu que dans sa durée.

Par ailleurs, il s’agit d’une obligation de moyens impliquant pour le preneur qui entend rechercher la responsabilité du bailleur, de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

A défaut de stipulations expresses, le preneur peut tenter d’engager la responsabilité du bailleur en invoquant le défaut d’entretien des parties communes d’un centre commercial, qui peut avoir pour effet de priver le preneur des avantages qu’il tient du bail.

Un tel fondement a été admis par la jurisprudence.

Cependant, dans une telle hypothèse, pour que soit relevé un manquement grave du bailleur à ses obligations légales, le preneur doit réunir un certain nombre d’éléments tangibles permettant aux juges de constater un dépérissement général des parties communes ayant entraîné un impact direct et certain sur la commercialité.


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